房地产行业：行业负面预期充分释放，全年看多逻辑不变-20180305-广发证券-18页-1mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了2018年房地产行业的政策及基本面情况，并提出了对地产板块的全年看多逻辑。报告指出，尽管近期地产股受到资金成本上升和房产税预期的影响，回落幅度较大，但行业基本面未发生实质性变化，政策调整空间仍存在，未来估值有望提升。

主要观点

1. 政策动态

• 宁波：出台落户新政，放松落户门槛，大专应届生可零门槛落户后再就业，中专、高中学历在宁工作满两年可无房落户，取消原100平米面积要求和45周岁以下年龄要求。
• 昆明：实施限售政策，主城二环内及南市区限售3年，限价商品房限售5年，公积金贷款首付比例和利率有所上调，且还清公积金贷款2年内不得再次申请。
• 长效机制：房地产税立法仍在前期阶段，预计至少需要2-3年时间完成，短期内对行业基本面影响有限，市场预期对板块估值的压制也将逐步缓解。

2. 基本面情况

• 成交数据：上周48城商品房成交面积443.65万方，环比春节前一周上涨0.68%，同比大幅下跌34.3%。一线城市成交环比上涨33.29%，但同比下滑57.51%；二线城市成交环比下跌11.93%，同比下滑39.06%；三线城市成交环比上涨8.20%，同比下滑18.14%。
• 推盘情况：受季节性影响，前2月重点城市推盘绝对水平处于低位，但同比放量，3月或迎来推盘回升。
• 库存及去化周期：15城商品房库存面积环比小幅下降，去化周期上行至16.2个月，住宅去化周期为7.6个月。

3. 投资观点

• 行业层面：房价有效控制的重点城市存在政策局部调整空间，销售增速或在二季度见底，政策或在18年下半年边际改善，板块估值将逐步提升。
• 企业层面：龙头房企业绩增长确定性高，结算利润率有望上行，品牌房企去化率有保障，销售增速维持高位。
• 估值建议：在周期窄幅波动下，龙头房企利润增长稳定，应给予估值溢价，推荐低估值的一二线龙头房企。
  • 一线推荐：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团
  • 二线推荐：中南建设、广宇发展、荣盛发展、阳光城、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团
  • 地产金融领域推荐：光大嘉宝、东百集团

关键信息

• 政策调控：多地继续推进“四限”等调控政策，但部分城市出台宽松政策，如宁波的落户新政，有利于吸引人才。
• 销售表现：一线城市销售同比下滑显著，但部分城市如深圳、南京、南昌表现较好，推盘放量带动成交上涨。
• 房地产税：立法仍处于前期阶段，短期内不会对行业造成实质性影响，市场预期对估值的压制将缓解。
• 库存与去化：重点城市库存保持稳定，去化周期在合理区间，低库存背景下龙头房企去化率有保障。
• 土地市场：土地供销比降至0.97，住宅土地供销比降至0.91，住宅用地溢价率小幅上升，一线城市显著上升。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

投资建议

• 行业评级：买入
• 重点城市：推荐低估值的一二线龙头房企，如招商蛇口、万科A等。
• 投资逻辑：全年看多逻辑不变，政策边际改善、龙头业绩增长确定、估值有望提升。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，9年房地产研究经验
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，5年房地产研究经验
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上

公司投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
• 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

联系方式

• 广州市：广州市天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码510620
• 深圳市：深圳福田区益田路6001号太平金融大厦31层，邮政编码518000
• 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码100045
• 上海市：上海浦东新区世纪大道8号国金中心一期16层，邮政编码200120
• 客服邮箱：gf fy@gf.com.cn

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