20180903-东兴证券-固定收益专题报告_飙升的房租_冰火的青春_11页_959kb

报告摘要

房租上涨趋势分析总结

核心内容

2018年，中国多个城市（包括一线城市、部分二线城市及三四线城市）出现了房租快速上涨的现象，但这一趋势并非完全由传统因素如货币政策宽松、租售比偏低、运营商争抢房源或整治拆违所驱动。本报告通过对多个城市的数据分析，揭示了核心城市90平米以下小户型供给减少对房租上涨的决定性影响，并指出未来租赁市场可能面临的结构性问题。

主要观点

1. 房租上涨不完全由货币政策宽松引起

货币宽松主要体现在资金市场，基准利率并未调低。
历史数据显示，货币紧缩时期房价和房租仍可能上涨，货币宽松与房租上涨之间无显著对应关系。
因此，货币政策宽松不能作为房租上涨的决定性因素。

2. 租售比偏低并非核心原因

租售比在多数城市长期偏低，但并非影响房租上涨的主要驱动因素。
投资购房的主要目的是资本利得，而非租金回报。
北上广深等城市的租售比处于历史较高位置，但房租仍快速上涨，说明租售比不是决定性变量。

3. 运营商争抢房源与整治拆违的解释力有限

房租上涨不局限于北京，其他城市如杭州、南京、成都、重庆、大连、无锡等也出现快速上涨。
武汉虽有较大拆违力度，但房租涨幅相对温和，说明这些因素对整体趋势的解释力有限。

4. 房地产行业生态变化是房租上涨趋势性原因

核心城市房地产发展从“刚需型”向“改善型”转变，商品房供给结构发生变化。
城市核心区土地稀缺，房企开发重心向郊区和三四线城市转移，导致核心区商品房供给减少。
90平米以下小户型的成交占比下降对房租上涨具有显著影响，成为城市房租变化的趋势性决定力量。

5. 房租上涨可能持续，结构性问题加剧

核心城区“大户型化”和“改善化”趋势加剧，导致小户型房源减少，租金上涨压力向其他户型传导。
投资性购房减少，房产税政策可能进一步压缩投资性房源，加剧“供需错位”。
租赁市场出现“城区与郊区错位”和“大小户型错位”问题，未来可能面临“总量供需错位”问题。

关键信息

90平米以下小户型供给下降 是房租上涨的核心因素。
房产税加速出台 可能进一步压缩投资性购房需求，影响租赁市场供给。
租赁市场结构性问题 日益凸显，包括区域错位、户型错位和总量错位。
租赁市场发展迫在眉睫，国家政策正在推动其发展。

数据支持

图1显示货币政策与房租变化关系模糊。
图2和图3显示北上广深房价与房租无明显线性关系。
图4显示北京和杭州租售比处于历史高位。
图5显示部分三四线城市房租快速上涨。
图6和图7显示核心区商品房供给减少、户型结构变化。
图8和图9显示“小户型/大户型”比值与房租变化高度相关。

结论

当前房租上涨趋势更多是由房地产行业生态变化所驱动，尤其是核心城区小户型供给减少带来的结构性压力。未来随着房产税政策的推进和租赁市场的发展，房租可能继续呈现上涨趋势，尤其在核心城市。政策层面需加快租赁市场建设，以缓解供需错位带来的压力。

风险提示

宏观调控政策超预期
房地产调控超预期
去杠杆力度和节奏超预期

分析师简介

池光胜：东兴证券研究所固收小组首席分析师，复旦大学金融学硕士。
曾任职于中国人寿资产管理公司和兴业证券研究所，专注于债市策略和宏观利率研究。
具有房地产项目开发和运营经验，近年在权威期刊发表多篇学术论文。

行业评级体系

公司投资评级：
- 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
- 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
- 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
- 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。
行业投资评级：
- 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
- 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
- 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。