20181224-辉立证券-新意网集团-01686.HK-高价投得将军澳数据中心地皮_惟负债水平将大幅上升_7页_599kb

新意網 (1686.HK) 文档总结

核心内容

新意網是一家香港领先的中立数据中心运营商，由新鸿基地產持有74.04%的股权。集团于2018年12月12日以54.6亿港元成功投得将军澳数据中心用地，该土地面积约为295,407平方呎，楼面总面积上限为1,212,457平方呎，每呎呎價为4,503港元，远高于市场预期的每呎3,100元，高出约45%。

主要观点

• 投资评级：分析师将新意網的投资评级上调至“買入”，目标价为5.67港元，较现价（截至12月20日为4.68港元）有约21.15%的潜在升幅。
• 项目回报率：根据估算，将军澳数据中心项目的IRR为7.9%，低于Mega Plus的16.9%和荃湾项目的9.5%。即使考虑建筑成本上涨，IRR仍可能进一步下降。
• 战略考量：分析师认为此次高价购地是策略性的，可能与集团对将军澳工业邨租客分租行为的司法覆核有关。若司法覆核成功，集团可能成为该地区唯一可分租的数据中心运营商，从而提升其市场地位和竞争力。
• 财务影响：购地资金主要来自借贷，预计净有息债务股本比率将从39%大幅上升至166%。集团计划削减派息比率至50%，以应对利息支出压力。尽管如此，集团仍具备较强的财务稳定性，2018年EBITDA高达8.7亿港元，有能力承担利息支出。

关键信息

土地作价与项目规模

• 土地价格：54.6亿港元，每呎呎價为4,503港元，远高于市场预期。
• 项目规模：楼面总面积上限为1,212,457平方呎，规模将比Mega Plus大近2.5倍。
• 建筑成本：预计为26.6亿港元，每呎建筑成本为2,193港元。

司法覆核影响

• 司法覆核目的：指控工业邨租客分租行为，若成功，可能对现有数据中心运营商造成不利影响。
• 分租定义争议：若定义为出租机柜即为分租，将导致现有运营商被处罚甚至中止租约；若定义为仅允许租客管理服务器，影响较小。
• 政府可能对策：可能采用折衷方案，如加征费用或要求补交土地差价，以维持供应并确保公平竞争。

财务与估值

• 财务状况：截至2018年6月30日，集团银行结余及存款为4.66亿港元。
• 收入与利润：FY17收入为1,142亿港元，FY18收入为1,365亿港元，净利分别为632亿港元和776亿港元。
• 估值指标：2019年市盈率预测为36倍，目标价为5.67港元，基于调整后的利息支出和收入增长预期。

风险提示

• 需求风险：数据中心需求可能低于预期。
• 竞争风险：数据中心土地供应可能增加。
• 行业风险：云服务巨头进入市场可能影响业务。
• 司法覆核风险：若败诉，可能影响集团的市场地位。

结论

尽管将军澳项目IRR不高，且购地导致负债水平上升，但分析师认为该购地行为具有战略意义，可能提升集团在将军澳数据中心市场的竞争优势。集团财务状况稳健，有能力应对利息支出压力，且近期股价回調使投资评级上调至“買入”，预计有约21.15%的潜在升幅。未来的关键在于司法覆核的结果，这将直接影响项目回报率和集团市场地位。