20170315-华创证券-房地产月报_地产数据大超预期_三四线尤其抢眼_货币化安置必须重视_上调行业评级至推荐_13页_787kb

房地产行业月报总结

核心内容

2017年1-2月，中国房地产市场表现超预期，开发投资、新开工面积和销售面积均实现显著增长，其中三四线城市表现尤为突出。尽管市场对房地产行业前景仍持悲观态度，但实际数据表明行业复苏态势明显，同时政策端持续收紧，融资环境趋严，促使行业集中度进一步提升。

主要观点

• 开发投资与新开工超预期：2017年1-2月房地产开发投资同比增长8.9%，新开工面积同比增长10.4%，均高于市场预期，但低于去年12月增速。投资增长主要来源于施工单价和土地单价上涨，而非持续性的供应增长。
• 销售表现亮眼：商品房销售面积同比增长25.1%，远超市场预期。其中，三四线城市销售增长显著，达到44.0%，表明三四线城市销量持续向好。
• 销售预测上调：基于三四线城市销量持续走强，将全年销售面积同比预测由-5.8%上调至-3.7%。
• 资金来源趋紧：房地产企业资金来源同比增长7.0%，低于2016年全年增速15.2%。融资渠道收紧，房企资金主要依赖销售回款，中小企业退出、龙头房企并购趋势将继续。
• 政策调控持续：2017年房地产政策继续推进去库存和棚改货币化安置，融资端进一步收紧，房企需更谨慎地进行土地获取和开发投资。

关键信息

开发投资与施工数据

• 1-2月房地产开发投资9,854亿元，同比增长8.9%，高于去年全年6.9%。
• 住宅投资6,571亿元，同比增长9.0%，高于去年全年6.4%。
• 商品房新开工面积同比增长10.4%，高于去年全年8.1%。
• 商品房施工面积同比增长3.2%，与去年全年持平。
• 商品房竣工面积同比增长15.8%，高于去年全年9.7%。

销售数据

• 1-2月商品房销售面积1.4亿平方米，同比增长25.1%，高于去年全年22.5%和去年12月11.8%。
• 商品房销售额1.1万亿元，同比增长26.0%。
• 三四线城市销售表现突出，其中主流63城增长4.0%，其余590城增长44.0%。
• 东部、中部和西部地区销售面积同比增长分别为15.9%、33.0%和36.2%。

融资情况

• 房企资金来源同比增长7.0%，低于2016年全年15.2%。
• 国内贷款同比上升11.5%，自筹资金同比下降17.2%，其他资金（定金、预收款、按揭）同比上升27.7%。
• 融资渠道持续收紧，中小企业面临退出压力，龙头房企并购趋势加剧。

政策分析

• 棚改货币化安置：住建部强调进一步推进棚改货币化安置，以支持三四线城市去库存。
• 房地产税改革：房地产税立法和改革正在推进，相关政策尚未全面实施。
• 土地供应与使用：国务院提出2018年建立产权明晰、市场定价的土地二级市场，同时全国土地供应量有所减少。
• 信贷控制：央行要求银行控制信贷规模，热点城市房贷利率优惠减少，融资环境趋紧。

推荐组合

行业评级

• 行业评级：推荐
• 评级理由：三四线城市销量持续向好，政策支持增强，板块估值和仓位处于低位，同时全局性打压政策弱化。

分析师信息

• 袁豪：华创证券房地产组组长，理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际。
• 鲁星泽：华创证券助理分析师，工学硕士，2015年加入华创证券研究所。

分析评级体系

• 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上。
• 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%—20%。
• 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间。
• 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%—20%之间。

行业投资评级

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%—5%。
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。