20260816-国信证券-公募REITs周报（第79期）_调整未止_增持信号频现_12页_4mb

公募 REITs 周报（第 79 期）总结

核心内容概述

本周公募 REITs 市场整体延续调整走势，中证 REITs 指数全周下跌 1.1%，年初至今累计下跌 10.9%。各类 REITs 表现分化，其中能源、保障房、水利设施和数据中心 REITs 收涨，其他类型均收跌。REITs 总市值为 2285 亿元，较上周减少 19 亿元，日均换手率下降至 0.37%。

主要观点

• 市场表现：中证 REITs 指数表现弱于中证全债指数（+0.1%）和沪深 300 指数（-0.6%），但优于中证转债指数（-2.4%）。
• 板块表现：除能源、保障房、水利设施和数据中心 REITs 外，其他板块均出现下跌。产权类 REITs 平均周涨跌幅为 -0.6%，特许经营权类 REITs 为 -0.4%。
• 个别产品表现突出：创金合信首农 REIT、招商科创 REIT 和工银蒙能清洁能源 REIT 周度涨幅居前，分别为 +7.00%、+5.88% 和 +5.58%。
• 交易活跃度：数据中心 REITs 交易最活跃，区间日均换手率为 1.5%；园区 REITs 成交额占比最高，占 REITs 总成交额的 16.5%。
• 资金流向：主力净流入前三名分别为南方润泽科技数据中心 REIT（2776 万元）、东方红隧道股份高速公路 REIT（2239 万元）、华夏基金华润有巢 REIT（973 万元）。
• 增持信号：创金合信首农 REIT 和中信建投沈阳国际软件园 REIT 的原始权益人宣布增持计划，显示对底层资产经营质量的认可。
• 新申报产品：华夏大悦城商业不动产 REIT 和中金温州公用水利基础设施 REIT 已正式申报，分别拟募资 55.55 亿元和 23.34 亿元。

关键信息

估值情况

• 年化现金分派率：公募 REITs 年化现金分派率均值为 7.8%。
• 产权类与经营权类 REITs 估值差异：
  • 产权类 REITs 股息率比中证红利股息率均值高 93BP。
  • 经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 385BP。
• 估值指标：
  • 相对净值折溢价率：反映基金市场价值与公允价值的关系，偏向长期视角。
  • P/FFO：反映当前价格与经营现金流的关系，偏向短期视角。
  • IRR：通过现金流折现法计算出的内部收益率，用于评估投资回报率。

市场走势

• 主要指数对比：中证全债 > 沪深 300 > 中证 REITs > 中证转债。
• 波动率对比：近一年中证 REITs 波动率为 8.6%，低于沪深 300 和中证转债，但高于中证全债。
• 回报率对比：近一年中证 REITs 回报率为 -20.1%，低于中证转债、沪深 300 和中证全债。

风险提示

• 公开资料数据滞后。
• 二级市场价格波动风险。
• 基础设施项目运营风险。
• 税收等政策调整风险。
• 流动性风险。

市场动态

• 一级市场发行：截至 2026 年 8 月 14 日，交易所处在已问询阶段的 REITs 产品有 13 只，已反馈的有 16 只，已受理的有 4 只。
• 新增 REITs 申报：
  • 华夏大悦城商业不动产 REIT 已申报，拟募资 55.55 亿元。
  • 中金温州公用水利基础设施 REIT 已申报，拟募资 23.34 亿元。

估值跟踪

• 不同项目类型估值：
  • 保障性租赁住房：年化现金分派率 4.51%，相对净值折溢价率未提供，P/FFO 30.17，IRR 30.55。
  • 仓储物流：年化现金分派率 5.38%，P/FFO -2.92，IRR 19.29。
  • 交通基础设施：年化现金分派率 14.43%，P/FFO 1.70，IRR 10.04。
  • 能源基础设施：年化现金分派率 9.02%，P/FFO 11.41，IRR 16.41。
  • 生态环保：年化现金分派率 9.85%，P/FFO 25.63，IRR 13.40。
  • 市政设施：年化现金分派率 5.95%，P/FFO 45.71，IRR 19.76。
  • 水利设施：年化现金分派率 5.47%，P/FFO 38.43，IRR 24.09。
  • 消费基础设施：年化现金分派率 4.60%，P/FFO 27.47，IRR 22.51。
  • 新型基础设施：年化现金分派率 6.05%，P/FFO 19.98，IRR 17.78。
  • 园区基础设施：年化现金分派率 7.53%，P/FFO -23.46，IRR 16.20。
  • 商业不动产：年化现金分派率未提供，P/FFO -0.16，IRR 未提供。

二级市场数据

• REITs 总市值：2285 亿元，较上周减少 19 亿元。
• 日均换手率：0.37%，较前一周减少 0.03%。
• 资金流向：主力净流入前三为南方润泽科技数据中心 REIT（2776 万元）、东方红隧道股份高速公路 REIT（2239 万元）、华夏基金华润有巢 REIT（973 万元）。

项目类型与资产属性分析

• 产权类 REITs：股息率高于中证红利股均值 93BP。
• 经营权类 REITs：内部收益率与十年期国债收益率利差为 385BP。
• 资产类型与表现：
  • 数据中心 REITs 换手率最高，达 1.5%。
  • 园区 REITs 成交额占比最高，为 16.5%。
  • 商业不动产 REITs 表现分化，部分产品如华夏华润商业资产 REIT 和招商基金招商蛇口租赁住房 REIT 显示出一定的上涨趋势。

结论

整体来看，公募 REITs 市场在本周呈现调整趋势，但部分类型如数据中心、保障房、水利设施和能源基础设施表现较好。尽管市场整体表现不佳，但部分 REITs 产品因底层资产质量优良而获得增持，显示市场对某些资产的认可。同时，一级市场新增 REITs 申报动态表明市场仍有发展潜力。投资者应关注市场波动及政策变化，合理评估 REITs 的投资价值。