住房租赁，政策变局与宏观影响-20170904-兴业研究-30页-1mb

2017年9月4日宏观研究总结：住房租赁政策变局与宏观影响

核心内容

本文系统梳理了2017年7月以来中央及地方关于发展住房租赁市场的政策变化，分析了政策的顶层设计、主要举措及对宏观经济的影响。文章指出，住房租赁市场的发展已成为房地产市场长效机制的重要组成部分，旨在实现“住有所居”和“房价平稳”的目标。

主要观点

1. 政策框架趋于完善

• 中央政策：2015年、2016年和2017年分别出台了三份政策文件，政策框架逐步清晰，涵盖住房租赁市场、保障体系和法规体系。
• 政策目标：发展住房租赁市场被定位为深化住房制度改革、实现城镇居民住有所居、推动房地产供给侧结构性改革的重要手段。
• 政策亮点：
  • 强调“供应主体多元”，鼓励机构化、规模化住房租赁企业发展。
  • 推动集体建设用地入市，允许国有厂房、商业办公用房改建为租赁住房。
  • 健全租赁法规体系，建立统一的租赁合同示范文本和网上备案制度。

2. 地方政策具体化

• 试点城市：12个试点城市中，截至2017年8月28日，9个城市已发布试点方案，北京虽未列入试点，但亦有相应政策出台。
• 政策内容：
  • 多数城市强调发挥国有企业的引导作用，组建国有租赁平台公司。
  • 通过土地拍卖、配建租赁住房、利用低效用地等方式增加租赁房源供给。
  • 保障承租人享受公共服务，但“租购同权”仍处于探索阶段，多数城市仅在部分领域（如教育、医疗）给予承租人一定权益。

3. “租购同权”实施有限

• 尽管部分城市（如广州、南京、杭州、沈阳）提出“租购同权”或“租购同分”政策，但多数仍为条件性措施。
• 实际上，政策更倾向于通过公共服务的倾斜来提升租赁住房的吸引力，而非完全等同于购房权利。

关键信息

1. 住房租赁市场发展现状

• 我国住房租赁比例较低，仅为12.0%（2010年），远低于发达国家的平均水平（通常在20%以上）。
• 发展住房租赁市场有助于优化资源配置、提升住房供给效率、缓解房价波动压力。

2. 政策影响分析

• 宏观杠杆转移：租赁市场的发展可能降低居民部门杠杆率，促进资金从购房转向租房。
• 居民消费支撑：租赁消费作为居民支出的重要组成部分，有助于稳定居民消费信心。
• 房地产投资影响：租赁用地入市、商用房改建为租赁住房、租赁企业融资支持等举措，可能扩大租赁住房供给，但对房地产投资的直接影响尚不确定，甚至可能产生一定的挤出效应。

3. 金融与土地政策支持

• 土地政策：集体建设用地入市、国有厂房和商用房改建为租赁住房，为租赁市场提供了新的土地来源。
• 金融政策：鼓励住房租赁企业通过债券、ABS、REITs等方式融资，同时支持金融机构创新产品，对冲利率风险。
• 政策局限性：租金回报率偏低仍是租赁企业发展的重要障碍，资产证券化尚不成熟。

总结

2017年的住房租赁政策在中央和地方层面均体现出系统性和具体化趋势，尤其在培育租赁企业、扩大租赁房源供给、推动金融和土地支持方面有明显进展。然而，“租购同权”仍处于探索阶段，政策落地仍需时间。总体来看，租赁市场的发展将对宏观经济产生积极影响，如降低居民杠杆率、支撑消费、优化房地产投资结构等，但其对房地产投资的长期影响仍需进一步观察。