20210917-东方金诚-从宏观视角看房地产行业投资_监管和风险走势_6页_346kb

房地产行业投资、监管与风险走势分析总结

核心内容

当前房地产行业面临投资下行、监管趋严和信用风险上升的多重压力。总体来看，房地产投资增速持续放缓，楼市降温明显，但政策层面已开始调整方向，以防止系统性金融风险的出现。

主要观点

• 房地产投资下行拐点已确立：1-8月房地产投资累计同比增长10.9%，两年平均增速降至7.7%，8月单月同比增速仅为0.3%，两年平均增速进一步降至6.1%，表明投资动能持续减弱。
• 楼市降温引发房企信用风险：销售端增速下行已非基数效应，而是市场真实降温，导致房企资金来源受限，信用风险上升。房企违约数量虽较去年同期有所下降，但房企占比显著增加。
• 政策调控由紧转稳趋势明显：随着房地产市场过热风险初步得到控制，监管层将更注重“稳”字当头，以稳定房价、地价和市场预期为目标。
• 防止次生金融风险成为政策重点：在处置其他领域风险过程中，监管层强调防止房地产风险引发连锁反应，因此短期内不会全面放松调控。
• 宏观经济压力促使政策微调：经济下行压力加大，政策面将转向稳增长，房地产投资作为重要组成部分，需得到适当支持。

关键信息

一、房地产投资趋势

• 增速放缓：1-8月房地产投资同比增长10.9%，两年平均增速降至7.7%。
• 单月数据恶化：8月单月同比增速仅为0.3%，两年平均增速降至6.1%，为连续第四个月下滑。
• 施工端承压：新开工面积增速转负，施工面积增速下行，直接导致投资增速放缓。
• 销售端疲软：7月起商品房销售面积和销售额同比负增长，8月降幅扩大，两年平均增速显著下滑。

二、房地产调控现状与未来走向

• 调控措施持续加码：自去年7月起，房地产调控政策逐步收紧，包括“三条红线”、房地产贷款集中度管理等。
• 房价涨幅趋缓：8月70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落，一线城市二手房价格首次跌破两位数。
• 政策转向“由紧转稳”：随着调控效果显现，政策收紧必要性下降，稳增长成为重点。
• 宏观政策支持：央行已实施降准，地方债发行提速，表明政策面正在向稳增长方向微调。

三、房地产行业风险与应对

• 房企资金来源受限：商品房销售回款、自筹资金、金融机构贷款三类资金来源同步减速。
• 恒大风险引发关注：恒大出现商票逾期，导致股债双杀，其系统性风险不容忽视。
• 政策托市可能性不大：短期内不会全面转向托市，而是保持适度调控以防范风险。
• 市场预期逐步稳定：随着政策转向和市场降温，房企信用风险大规模暴露的可能性较小。

结论

房地产行业正经历从过热到降温的转型过程，投资增速下行已成定局。在防范系统性金融风险的前提下，政策调控将由紧转稳，以实现“稳房价、稳地价、稳预期”的目标。短期内，房企信用风险不会大规模暴露，房地产投资将逐步企稳，为宏观经济提供支撑。