2024-02-23-第一太平戴维斯-2024中国零售商业趋势报告_25页_7mb

2024零售商业趋势总结

核心内容概述

2024年的零售商业趋势体现出消费者行为、品牌策略及商业地产形态的多重转变。随着经济环境的不确定性增加，消费者对“松弛感”的需求日益凸显，同时，主理人文化、非标商业、微度假模式等新兴概念正在重塑商业格局。此外，ESG理念逐步深入，商业REITs的推出为零售资产提供了新的退出与融资渠道。

主要观点

1. 松弛是刚需

• 消费者在不稳定环境中更重视闲暇时光的放松与慰藉，休闲娱乐业态在购物中心中的占比显著上升。
• 休闲娱乐包括运动健身、亲子活动、影院剧场、酒吧演出等多个细分领域，新兴品牌不断涌现。
• 文艺展览类空间的品质要求提升，艺术地标成为新的商业亮点。

2. 谁在驱动租赁需求

• 餐饮及服饰类零售总额在2023年反弹显著，尤其是平价休闲餐饮和新兴细分品类（如咖啡、香水、户外用品）表现突出。
• 高端精致餐饮新租面积占比下降，但平价休闲餐饮增长显著，超过快餐类。
• 部分新品牌如Blueglass、CHAGEE、KOLON SPORT等成为市场新亮点。

3. 性价比是消费降级吗？

• 消费者在经济增长放缓背景下，更注重理性消费与性价比，而非单纯追求低价。
• 品牌通过产品力与体验感赢得消费者，如瑞幸、库迪、Fusion等品牌表现优异。
• 高端品牌如Pure、Fusion等依然活跃，说明消费者对高品质仍有需求。

4. 当我们谈论主理人

• 主理人品牌兴起，代表年轻人创业潮流与个性化消费趋势。
• 主理人品牌多围绕特定圈层建立，强调品牌个性与社群体验。
• 品牌不再急于扩张，更注重内容与空间的融合，如badmarket、Nest Robe等。

5. 还在商场开店？

• 优质商场仍是品牌首选，但选址策略更灵活，不再局限于传统核心商圈。
• 非核心商圈的优质项目成为新热点，如Lululemon、雅诗兰黛等品牌已进入郊区及二线城市。
• 城中次级街区成为品牌青睐之地，尤其适合户外及生活方式类品牌。

6. 出圈，非标商业

• 非标商业成为新兴力量，通过建筑改造和创新设计打造独特体验。
• 非标项目如玉鸟集、仁恒仓街、蟠龙天地等，融合艺术、文化与商业，吸引微度假消费者。
• 品牌在非标商业中获得更多展示与互动空间，促进内容传播与社交媒体互动。

7. 微度假

• 国内旅游市场持续复苏，微度假成为新的消费趋势。
• 商业与文旅融合成为亮点，如主题乐园、艺术展览、文化街区等。
• 城市探索与Citywalk带动了商业空间与旅游目的地的边界模糊，形成新的消费场景。

8. ESG的下一步

• 奢侈品牌在ESG方面表现突出，注重成果量化，如LVMH、Gucci等。
• 供应链可持续性成为重点，部分品牌实现原材料可追溯。
• 商业REITs的引入推动零售资产的可持续发展，品牌与业主合作实现绿色租约。

9. 商业REITs开闸待考

• 中国证券监督管理委员会将REITs扩展至消费基础设施领域，包括购物中心、百货商场等。
• 首批四只消费基础设施REITs已获批，涵盖多个城市的核心与非核心商圈。
• 零售资产市场化程度高，未来将推动房地产市场向精细化、存量化转型。

10. 资产表现预测

• 未来两年，主要一二线城市零售商业供应量约560万平方米，保持较高水平。
• 租金走势仍处于低位，但项目差异将扩大。
• 整体空置率有望温和改善，优质资产更具吸引力。

关键信息

• 休闲娱乐业态：在购物中心中占比提升，成为消费者刚需。
• 细分品类增长：如咖啡、香水、户外用品、一次性成像相机等保持高增长。
• 主理人品牌：强调个性、社群与内容驱动，成为年轻消费者的新宠。
• 非标商业：通过改造和创新设计，提供独特体验，吸引微度假群体。
• 微度假趋势：城市探索、短途旅行带动商业与文旅融合，形成新消费场景。
• ESG发展：奢侈品牌及部分新品牌在可持续发展方面表现积极，绿色建筑与绿色租约逐步普及。
• 商业REITs：为零售资产提供新的退出与融资渠道，推动市场转型。
• 资产存量：一二线城市优质购物中心及百货存量庞大，如上海和北京超过1,000万平方米，成都、武汉、广州等超过700万平方米。

未来展望

• 品牌需更注重产品力与体验感，而非单纯依赖低价策略。
• 商业形态将更加多样化，非标商业和微度假场景成为重要增长点。
• ESG理念推动品牌与商业地产合作，实现可持续发展目标。
• 商业REITs将加速零售资产的盘活与市场化进程，未来有望向更多优质资产开放。