2019【城市进入研究】珠海城市准入研究报告-世联_191页_36mb

珠海城市准入研究报告总结

核心内容

珠海作为全国首批经济特区之一，凭借其优越的区位优势，正在逐步提升城市地位，成为粤港澳大湾区的重要组成部分。随着横琴自贸区的落地和港珠澳大桥的通车，珠海的城市定位不断升级，成为珠江西岸核心城市和世界级大湾区桥头堡。

主要观点

• 城市定位：珠海是珠江口西岸核心城市，承担着连接港澳的重要角色，被定位为粤港澳大湾区西岸桥头堡。
• 经济发展：珠海的GDP增速高于全省平均水平，人均GDP位居全省前三，经济实力支撑房价上行。
• 产业布局：珠海构建“三高一特”现代产业体系，重点发展高端制造业、高新技术产业、高端服务业及特色海洋经济和生态农业。
• 人口增长：珠海常住人口稳步增长，旅游人口快速上升，带动经济和房地产需求。
• 交通发展：珠海拥有高铁、城际、空运、港口和高速网络，实现与港澳及国内主要城市的无缝对接，为城市带来更多机遇。
• 政策利好：珠海放宽人才入户政策，实施全面二孩政策，促进人口增长和房地产市场需求。
• 楼市政策：2016年珠海取消限购政策，但随后又重启限购，限制范围扩大，同时实施限贷政策，提高首付比例和贷款门槛。
• 土地市场：土地供应逐年减少，住宅用地稀缺，土地价格持续上涨，2016年楼面地价同比涨幅超过200%。
• 城市规划：珠海城市发展以“一条主轴、两大板块、三区一城、若干组团”为格局，强调生态宜居和产业发展。

关键信息

城市概况

• 地理位置：位于珠江口西岸，东眺香港，南连澳门，西临江门，北接中山。
• 土地面积：约1724平方公里，下辖3个行政区和5个经济功能区。
• 人口规模：户籍人口约112万，常住人口约167万，预计2020年常住人口将达180万。
• 经济指标：2016年GDP总量达2226.37亿元，人均GDP为13.6万元，人均存款达36.56万元。

城市人口

• 常住人口：2011-2016年累计增长11万人，2016年达167.5万人。
• 旅游人口：2016年旅游业带入游客超3400万，极大拉动经济。

产业经济

• 经济结构：第二、第三产业为主导，2016年第三产业规模达1118.4亿元，占全市产业总规模的50%。
• 产业规划：高新区重点发展高等教育和科研创新，横琴新区发展与港澳合作相关的服务业，西部新城发展区域生产性服务、商贸物流和战略性新兴产业。
• 重点项目：包括长隆国际海洋度假区、Hello Kitty主题公园、澳门银河娱乐项目等，预计带动旅游和经济快速发展。

交通配套

• 交通规划：珠海拥有高铁、城际、空运、港口和高速网络，实现与港澳及国内主要城市的无缝对接。
• 港珠澳大桥：连接香港、澳门和珠海，缩短珠港澳之间的通勤时间，促进区域经济协同发展。
• 深中大桥：接驳中山翠亨新区，形成1小时生活圈，加强与深圳的联系。

城市利好

• 政策支持：珠海纳入粤港澳大湾区，享受“一带一路”战略带来的机遇。
• 人才政策：2017年3月起，10类人才可直接落户，吸引高层次人才。
• 旅游发展：横琴旅游产业快速发展，成为珠海重要的经济增长点。
• 重大项目：珠海长隆海洋王国等项目持续带动旅游经济，提升城市吸引力。

楼市政策

• 限购政策：2016年4月取消限购，但2016年10月重启限购，限制范围扩大到全市。
• 限贷政策：提高首付比例和贷款门槛，限制购房行为。
• 价格备案：实行一套房一标价，严控房价上涨。

土地市场

• 供求关系：近五年珠海土地供应逐年减少，住宅用地尤为稀缺。
• 成交分析：2016年住宅用地成交主要集中在高新区和金湾区，楼面地价同比涨幅超200%。
• 地王现象：2016年珠海地王频出，楼面地价高达29120元/平方米。
• 溢价率：2016年住宅招拍挂溢价率最高达547%，土地市场热度持续高涨。
• 2017年土拍：通过提高起拍价、限价、竞配建等手段，土拍价格溢价率小幅降低，逐步回归理性。

总结

珠海作为粤港澳大湾区的重要城市，凭借其优越的区位、政策支持和产业发展潜力，正迎来新的发展机遇。随着港珠澳大桥的通车和横琴自贸区的建设，珠海的经济实力和城市吸引力不断提升。房地产市场在政策调控下保持稳定发展，土地市场热度持续，但供应减少和价格攀升也带来一定压力。未来，珠海有望通过优化产业结构、提升交通配套和吸引高层次人才，实现城市和房地产的跨越式发展。