地产行业：哪些城市房贷利率在加速上行？-20191014-太平洋证券-10页_1mb

地产行业房贷利率分析总结

核心内容概述

本报告分析了2019年9月全国主要城市房贷利率的走势，重点探讨了房贷利率挂钩LPR（贷款市场报价利率）后的变化情况。整体来看，全国首套、二套房贷利率均连续第4个月上行，且呈现加速上升趋势。报告指出，央行对按揭贷款的态度以保持稳定为主，房贷利率的提升更多是受政策调控和市场供需影响，而非LPR改革本身。

主要观点

1. 房贷利率持续上行

• 首套房贷利率：9月达到5.51%，环比上升4BP（8月为3BP），较5年期LPR加点66BP。
• 二套房贷利率：9月上升至5.83%，环比上升5BP（8月为2BP），较5年期LPR加点93BP。
• 涨幅显著城市：厦门涨幅最高（25BP），郑州、天津、宁波、乌鲁木齐涨幅均在10BP以上。
• 破6城市：苏州、南宁、武汉、郑州、合肥、无锡六城首套利率加点超过100BP，其中苏州和南宁超过6%。

2. LPR新政影响有限

• LPR改革：自2019年10月8日起实施，多数城市首套房贷利率未因LPR改革大幅波动，涨幅多在2BP以内。
• 上海特殊政策：上海首套房贷利率下限低20BP，系特事特办，不具全国信号意义，主要因房价稳定、成交量回落。
• 政策中性：LPR改革本身是政策中性，利率变化仍取决于地方调控需求和市场供需。

3. 政策背景与动因

• 政治局会议精神：各地响应“房住不炒”政策，对房价上涨较快的城市实施利率上调。
• 按揭额度紧张：上半年按揭额度投放较快，下半年额度紧张，推动利率上升。
• 央行态度：保持按揭贷款合理适度增长，强调房贷利率基本稳定。

4. 后续展望

• MLF利率：短期内下调可能性较小。
• LPR走势：一年期LPR可能小幅下行，以降低融资成本、压缩点差。
• 5年期LPR：预计保持稳定，以维持房贷利率基本稳定。
• 因城施策：房价上涨压力大的城市，房贷利率可能继续上行。

关键信息

全国房贷利率走势

• 首套房贷利率：2019年5月达到5.42%，9月升至5.51%。
• 二套房贷利率：2019年5月为5.53%，9月升至5.83%。

各城市利率变化

首套利率最高十城市

二套利率最低十城市

风险提示

• 政策收紧超预期：若调控政策进一步收紧，可能影响市场情绪与销售。
• 销售下滑超预期：若市场持续低迷，可能对房地产行业造成压力。

投资评级说明

行业评级

• 看好：预计未来6个月行业整体回报高于市场整体水平5%以上。
• 中性：预计未来6个月行业整体回报介于市场整体水平-5%与5%之间。
• 看淡：预计未来6个月行业整体回报低于市场整体水平5%以下。

公司评级

• 买入：预计个股相对大盘涨幅在15%以上。
• 增持：预计个股相对大盘涨幅介于5%与15%之间。
• 持有：预计个股相对大盘涨幅介于-5%与5%之间。
• 减持：预计个股相对大盘涨幅介于-5%与-15%之间。

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