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上海产业园区市场概览（2019年第四季度）

核心内容总结

2019年第四季度，上海产业园区市场呈现出租金下跌、空置率上升的趋势，整体市场面临一定的下行压力。与此同时，科技类企业租赁需求增加，推动了部分区域租金的回升，但整体市场仍受到新冠疫情爆发的负面影响。

主要观点

• 租金下跌：2019年第四季度，上海产业园区市场平均租金环比下降0.5%至人民币4.21元/平方米/天，反映出市场供需关系的调整。
• 空置率上升：第四季度空置率环比上升0.6个百分点至17.3%，主要由于新项目入市和部分企业选择续租而非搬迁。
• 新增供应增加：2019年全年新增供应面积达56万平方米，同比增长9.1%。第四季度新增供应集中在漕河泾开发区，约18.6万平方米，进一步推高了空置率。
• 科技企业需求增长：随着5G、新能源和新材料等相关行业的发展，科技类企业对高品质研发中心和定制化数据中心的需求显著增加，成为推动市场租赁需求的重要因素。
• 疫情影响市场：新冠疫情在2019年底爆发，对经济和市场活动造成冲击，导致企业租赁需求减少，项目交付延迟，预计未来两年将新增约200万平方米的供应。
• 市场展望：尽管面临挑战，但“新基建”政策为市场带来新的增长机会，尤其在5G、大数据中心、人工智能等领域，有助于形成稳定的租赁需求。

关键信息

市场指标

子市场表现

供应与需求

• 2019年全年新增供应面积为56万平方米，同比增长9.1%。
• 市场存量面积达1,017万平方米。
• 第四季度新增供应主要集中在漕河泾开发区，其中漕河泾商贸区竣工，新增办公面积16.5万平方米。
• 科技类企业租赁需求增加，推动部分区域租金上涨。
• 由于企业续租和新项目入市，市场净吸纳量有所回升，但整体仍面临租赁需求减弱的压力。

投资市场

• 2019年上海产业园区市场共完成8宗大宗交易。
• 第四季度仅完成1宗整购交易，第一上海投资将其在张江的50%股权售予上海张江集团，富海商务苑三期由此被完全收购。

市场展望

• 短期压力：新冠疫情对市场造成冲击，导致租赁需求下降，预计2020年上半年市场活动将减少，租金可能继续下跌。
• 长期机遇：新基建政策将推动5G、大数据中心、人工智能等领域的投资和建设，为产业园区市场带来稳定租赁需求。

结论

2019年第四季度，上海产业园区市场整体承压，租金下跌、空置率上升，但科技类企业租赁需求增长，为市场带来部分支撑。疫情对市场造成短期冲击，但“新基建”政策和在线业务的发展为未来市场提供了新的增长动力。预计2020年市场仍面临挑战，但长期来看，科技与基础设施投资将推动市场复苏。