20210412-兴业研究-区域重点发债企业调研纪要（第四十期）_上海房地产篇（上）_32页_1mb

区域重点发债企业调研纪要总结 - 上海房地产篇（上）

核心内容

本次调研为兴业研究区域重点发债企业调研活动的第四十期，聚焦于上海市的三家重点房地产企业：新城控股集团股份有限公司、中骏集团控股有限公司、中华企业股份有限公司。调研目的是加强发债企业与投资人的沟通，减少信息不对称，帮助投资人优选投资标的，同时帮助企业了解市场关注点，提升企业形象。

主要观点与关键信息

一、新城控股集团股份有限公司

1. 销售业绩

• 2020年合约销售金额达2510亿元，销售均价1.2万元/平米。
• 住宅销售占比68%，综合体销售占比32%。
• 城市布局以一二线城市（44%）和长三角三四线城市（37%）为主，共占81%。
• 销售金额超百亿的城市包括常州、苏州、北京、温州、天津。

2. 新增土储

• 2020年新增土储面积4139万平方米，楼面均价3000元/平米。
• 综合体地块占比60%，楼面均价较低（1596元/平米）。
• 纯住宅地块占比54%，楼面均价5173元/平米。
• 86%的新增土储位于高潜力城市，中西部地区占比39%。

3. 商业运营

• 开业吾悦广场100座，建设中163座。
• 在管面积940万平方米，其中93座为自持重资产物业，7座为轻资产物业。
• 去年出租率保持在99.5%，商业运营总收入57亿元，同比增长32%。
• 租金收入增长主要来自3~5年租金部分，预计未来持续增长。

4. 政策应对

• 针对三条红线和集中供地政策，提出“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五项策略。

5. 2021年经营目标

• 销售目标2600亿元，商业部分新开业30座吾悦广场。
• 商业运营总收入预计85亿元。
• 2021年可售货值4200亿元，主要集中在一二线和长三角三四线城市。

6. 组织架构

• 住宅开发分为14个区域公司。
• 商开分为东南西北四大区域。
• 商管事业部18个区域公司。
• 设立创新业务部，探索地产+周边业务。
• 实施“绿洲计划”，推进IT系统整合，提升内部管理效率。

7. 财务数据

• 物管毛利率达70%以上，未来预计维持该水平。
• 2020年平均融资成本6.72%，较去年半年度下降13bp。
• 有息负债917亿元，短债占比26%，同比下降17bp。
• 境内债约180亿元，境外美元债12亿美元。
• 2021年到期债务约108亿元，偿债压力不大。
• 今年计划发行中票、CMBS、小公募等产品，探索发行境外绿债。

8. 问答要点

• 供应链产品未体现在有息负债中，以应付账款形式存在。
• 供应链ABS存量约83亿元，每月置换8~10亿元。
• 2020年商业资产盘活规模137亿元，今年将重点从资本盘活方向发力。
• 融资结构中，公开市场占比约400亿元，其中境外约150亿美元债。
• 2020年销售回款率约88%。
• 绿洲计划推动系统整合，提升融资效率。
• 公司整体负债率可控，未来将努力维持三条红线达标。

二、中骏集团控股有限公司

1. 经营业绩

• 2020年合约销售额1015亿元，同比增长26%，完成三年千亿目标。
• 住宅销售占比66%，主要来自一二线城市。
• 2021年销售目标为1200亿元，同比增长18%。
• 2018-2020年合约销售额复合年均增长率41%，销售面积复合年均增长率33%。

2. 财务情况

• 2020年确认收入326亿元，同比增长52%。
• 股东应占核心利润34亿元，同比增长27%。
• 三条红线指标全面达标，净负债率59.2%。
• 2020年加权平均融资成本6.5%，较2019年下降20bp。

3. 土储情况

• 截至2020年底，土储面积超3500万平方米，总货值4000亿元。
• 土储区域以长三角、海西、大湾区为主，中西部占比约14%。
• 2020年新增土储中，三四线城市占比70%~80%，其中中西部占比39%。

4. 债务情况

• 有息负债465亿元，其中境外美元优先票据及银行贷款占比约50%。
• 境内银行贷款占比35.3%，其中20亿元为经营性物业贷。
• 2020年销售回款率88%，可售货值500亿元。

5. 一体两翼战略

• 商管事业部负责购物中心运营，目前管理32个购物中心，总建筑面积超180万平方米。
• 方隅系列采用基金管理+资产投资+公寓连锁经营模式，目标2025年管理公寓20万间。
• 长租公寓通过基金运作，实现资产变现，目前出租率90%以上，租金约4000元/间。

6. 问答要点

• 通过商业勾地获取住宅，比招拍挂便宜约50%。
• 长租公寓模式在一二线城市可便宜20%。
• 2020年拿地销售比控制在40%以内，非监管要求。
• 公司拿地决策由老板亲自参与，重点看楼面价、利润、现金流、销售去化确定性。
• 集中供地政策下，公司更关注带商办用地项目，通过基金运作实现资产变现。
• 2020年新增土储中，70%~80%位于三四线城市，未来可能向一二线城市回归。
• 公司计划分拆中骏商管至港交所上市，提升商业运营能力。

三、中华企业股份有限公司

1. 销售情况

• 2020年销售下滑，主要聚焦于上海区域。
• 2021年可售货值约500亿元，不包括租赁、商办部分。
• 下半年重点推盘黄浦江沿岸、新江湾、宝山顾村等项目。

2. 土地获取方式

• 主要通过大股东获取土地资源，以及产交所股权收购、合资公司开发工业用地、招拍挂等方式。
• 土地获取额度每年超100亿元，优先考虑上海区域。

3. 项目运营

• 上海项目利润率在30%~50%之间，部分项目已接近100%出租率。
• 自持物业出租率基本在80%以上，年收入6~7亿元。
• 2020年其他非流动资产约42.28亿元，主要用于21号旧改项目。

4. 融资情况

• 2020年发行CMBS国君古北财富二期。
• 2021年计划发行私募股权基金、储架式类REITS、储架式ABS等创新融资工具。
• 平均融资成本持续下降，股东对融资成本有明确要求。

5. 问答要点

• 上海限价政策对利润率有一定影响，但公司会争取更好开盘价格。
• 外地项目主要分布在昆山、扬州、镇江、苏州、江阴、吉林，但公司仍以上海为主。
• 工业园区开发将整合合作单位资源，专注配套开发，如人才公寓。
• 与融创合作项目为陆家嘴壹号院，后续通过分红抵消其他应收款。
• 银行贷款集中度政策未对公司融资造成显著影响，按揭回款速度未明显放缓。
• 公司接触过保险资金，但融资成本略高于银行贷款。

总结

本次调研聚焦于上海房地产行业三家企业，从销售业绩、土储结构、商业运营、融资策略、组织架构及财务表现等多个维度展开。新城控股在高质量发展阶段，注重利润与总回报率，商业资产盘活成为重要方向；中骏集团通过“一体两翼”战略，实现商业与住宅协同发展，融资结构优化，重点布局一二线及长三角区域；中华企业则聚焦上海本地市场，通过大股东资源获取土地，未来计划探索多元化投资，如工业园区开发，并尝试创新融资工具以优化财务结构。三家公司在集中供地政策下均调整了拿地策略，加强合作与资金规划，以应对市场变化和政策挑战。