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土地成交低位稳定看好一二线城市

核心内容

本报告为2018年9月25日发布的房地产行业周报，主要分析了近期房地产市场行情、土地成交数据、政策动态及投资建议。整体来看，房地产市场在政策稳定和基本面支撑下表现优于大盘，重点推荐一二线城市房地产企业。

市场表现

• 上周行情回顾：
  中信房地产指数周涨幅为 5.84%，跑赢沪深300指数 0.64%，在29个中信行业板块中排名第四。
  上周145家房地产股中，125家上涨，13家下跌，7家停牌。
  涨幅前五的个股为：深振业A（16.80%）、新城控股（15.38%）、中粮地产（13.81%）、世荣兆业（13.15%）、招商蛇口（12.32%）。
  跌幅前五的个股为：华业资本（-12.88%）、东旭蓝天（-4.29%）、中弘股份（-4.21%）、北辰实业（-3.31%）、西藏城投（-2.34%）。

土地成交数据

• 整体成交情况：
  上周样本城市商品房销售面积为 376.8万平方米，环比增长 15.1%，去化周期为 48周，环比下降 11%。

  • 一线城市：销售面积 109.8万平方米，环比增长 97.7%，去化周期 42周，环比下降 8.9%。
  • 二线城市：销售面积 182.2万平方米，环比增长 7.0%，去化周期 60周，环比下降 18.6%。
  • 三线城市：销售面积 84.8万平方米，环比下降 16.5%，去化周期 42周，环比下降 0.01%。

• 土地成交趋势：
  截至上周，一二线城市累计土地成交面积为 1.5亿平方米，同比减少 8%。自2018年4月起，土地成交同比增速基本维持在 0%至-10% 之间。

行业政策动态

• 地方政策更新：
  • 2018年9月19日，西安市房管局发布通知，禁止房地产企业承诺商品房与学区、学校相关联，要求中介机构和房产管理部门加强监管。
  • 2018年9月20日，广州市住建委推进二手房交易信息公开，要求中介机构上传《房屋状况说明书》，并增加交易系统功能，提升透明度。
  • 2018年9月21日，广东省房地产协会与住建厅发布紧急通知，建议逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。该政策已在深圳等地试点，有望在全国推广。

投资建议

• 上周投资组合：
  万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%），周累计涨幅 7.98%，跑赢中信房地产指数 2.14个百分点。
• 本周投资组合：
  与上周相同，继续推荐上述四家公司，权重均为 25%。

风险提示

• 政策风险：调控政策可能超预期收紧，或供需两端金融政策大幅收紧。
• 市场风险：房地产市场存在周期性波动，需关注宏观经济变化。

关键信息总结

• 一二线城市房地产市场表现优于三线城市，政策稳定和基本面支撑使其具备长期投资价值。
• 土地成交保持低位稳定，未来进一步下行空间有限。
• 三线城市销售面积环比下降，去化周期变化不大，市场表现相对较弱。
• 重点推荐万科A、保利地产、滨江集团、蓝光发展，认为其具备较好的增长潜力和市场表现。
• 地方政策趋严，推动市场规范化和透明化，可能对房企经营产生一定影响。

附件说明

• 本报告附有多个城市商品房销售面积的图表，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、福州、东莞、惠州、南宁、温州、金华、泉州、襄阳、赣州、常州、淮安、连云港、柳州、宿迁、台州、泰州、镇江、牡丹江、宁波、淮南等城市。
• 图表资料来源为WIND和东兴证券研究所，用于展示各城市周成交数据及市场趋势。

分析师与研究助理信息

• 分析师：郑闵钢，东兴证券房地产行业首席研究员，拥有丰富的行业研究经验，曾获多项分析师奖项。
• 研究助理：任鹤，清华大学土木工程专业本硕，法学双学士，具备房地产相关专业资质。

行业评级体系

• 公司投资评级：根据公司股价相对沪深300指数的表现，分为强烈推荐、推荐、中性、回避。
• 行业投资评级：根据行业指数相对沪深300指数的表现，分为看好、中性、看淡。
• 本报告推荐为看好，认为行业指数在未来6个月内将相对强于市场基准指数。