2023-04-27-港交所-中国上城_2022_年报_234页_15mb

公司資料總結

核心內容

• 本集團為一家在香港上市的公司，股份代碼為2330。
• 公司註冊辦事處位於開曼群島，總辦事處及主要營業地址在香港九龍尖沙咀廣東道30號新港中心第一期。
• 公司授權代表為潘世民先生及陳婉紫女士。
• 核數師為長青（香港）會計師事務所有限公司，註冊公眾利益實體核數師。
• 主要往來銀行為中國建設銀行（亞洲）股份有限公司及星展銀行（香港）有限公司。
• 法律顧問為Pang & Co Benny。

董事會成員

• 執行董事：

  • 潘世民先生（主席）
  • 陳賢先生（副主席）
  • 鄭子堅先生（行政總裁）
  • 杜坤先生

• 獨立非執行董事：

  • 邱思揚先生
  • 陳偉江先生
  • 李鎮彤先生

• 審核委員會：

  • 邱思揚先生（主席）
  • 陳偉江先生
  • 李鎮彤先生

• 薪酬委員會：

  • 陳偉江先生（主席）
  • 杜坤先生
  • 李鎮彤先生

• 提名委員會：

  • 潘世民先生（主席）
  • 陳偉江先生
  • 李鎮彤先生

• 公司秘書：

  • 陳婉紫女士

五年財務概要

• 收益：

  • 2022年：約人民幣60,709,000元
  • 2021年：約人民幣173,974,000元
  • 2020年：約人民幣275,541,000元
  • 2019年：約人民幣804,898,000元
  • 2018年：約人民幣90,251,000元

• 本公司擁有人應佔虧損：

  • 2022年：約人民幣55,768,000元
  • 2021年：約人民幣400,926,000元
  • 2020年：約人民幣7,775,000元
  • 2019年：約人民幣74,184,000元
  • 2018年：約人民幣34,461,000元

• 總資產：

  • 2022年：約人民幣614,052,000元
  • 2021年：約人民幣722,210,000元
  • 2020年：約人民幣1,096,471,000元
  • 2019年：約人民幣1,183,485,000元
  • 2018年：約人民幣1,535,616,000元

• 總負債：

  • 2022年：約人民幣414,096,000元
  • 2021年：約人民幣444,133,000元
  • 2020年：約人民幣353,288,000元
  • 2019年：約人民幣494,908,000元
  • 2018年：約人民幣942,117,000元

• 資產淨值：

  • 2022年：約人民幣199,956,000元
  • 2021年：約人民幣278,077,000元
  • 2020年：約人民幣743,183,000元
  • 2019年：約人民幣688,577,000元
  • 2018年：約人民幣593,499,000元

主要觀點

• 收益下降主要由於第一個茂名項目銷售接近尾聲，而第二個茂名項目仍在開發中。
• 毛利率有所改善，主要是因應2021年的銷售活動以匹配競爭對手的價格。
• 資產淨值下降，主因為持作出售及在建物業的撥備減少，以及投資物業的公允值虧損。
• 資產負債率由2021年的7%下降至2022年的11%，流動比率由1.6下降至1.5。
• 並無宣派或擬派股息。
• 並無購買、出售或贖回任何上市證券。

關鍵資訊

• 第二個茂名項目：

  • 總佔地面積約29,274.16平方米。
  • 截至2023年3月，約48%的建設已完成。
  • 預售計劃於2022年6月開始，其他部分預售時間重新安排。
  • 本集團將加快建設進度以趕上預售計劃。

• 外匯風險：

  • 本集團主要以人民幣、美元及港幣進行營運。
  • 目前未有外匯對沖政策，但管理層會密切監察外匯風險。

• 關連交易：

  • 向茂名附屬公司的少數股東分包建築工程及提供短期貸款。
  • 分包金額約人民幣10,000,000元，貸款金額合共約人民幣6,000,000元，均已償還。
  • 這些交易根據上市規則第14A章構成本公司的關連交易。

• 內部監控改善：

  • 董事會已委任獨立內部監控顧問，並根據建議改善內部監控制度。
  • 現有內部監控系統已得到改善，無重大風險或問題。

• 法證調查：

  • 茂名附屬公司銀行賬戶於2022年1月被凍結，後於2022年3月9日解凍。
  • 調查結果顯示，未發現與當事人有任何關係，且未造成資金損失。
  • 董事會已加強內部監控及風險管理。

• 暫停買賣：

  • 由於2021年經審核全年業績延遲公佈，股份自2022年5月27日起暫停買賣。
  • 聯交所於2022年7月17日發出復牌指引，管理層正在努力滿足復牌條件。

其他重要資訊

• 本集團僱傭53位全職員工（2021年為55位）。
• 總薪酬支出為人民幣14,633,000元（2021年為人民幣18,449,000元）。
• 無重大投資、附屬公司收購或出售，亦無重大資本資產計劃。
• 並無重大期後事項。

管理層討論及分析總結

业务回顾

• 物业发展及投资业务：
  • 本集團經營兩個位於廣東省茂名市的房地產開發項目。
  • 第一個茂名項目於2019年已交付大部分住宅與商業物業。
  • 第二個茂名項目仍在開發中，預售計劃於2022年6月開始。

市場展望及前景

• 2022年全球經濟受新型冠狀病毒肺炎疫情影響嚴重，中國房地產市場亦因大型房企債務違約而受壓。
• 管理層對中國房地產市場持謹慎樂觀態度，預計隨著疫情影響逐漸消失，市場將恢復活躍。
• 本集團將加快第二個茂名項目的建設進度，以配合預售計劃。

財務回顧

• 2022年總收益約人民幣60,709,000元，總虧損約人民幣55,768,000元。
• 資產淨值由2021年的人民幣278,077,000元下降至2022年的人民幣199,956,000元。
• 資產負債率由7%上升至11%，流動比率由1.6下降至1.5。
• 並無宣派或擬派股息。

資本结构

• 2022年已發行普通股股本約港幣254,469,052元，分為254,469,052股每股港幣1.00元。

核數師變更

• 原核數師德勤於2022年8月辭任，因未能就獨立法證調查範圍達成一致。
• 新核數師為長青（香港）會計師事務所有限公司，過去三年無核數師變更。

外匯風險

• 本集團主要以人民幣、美元及港幣進行營運，目前無外匯對沖政策，但會密切監察風險。

資產抵押

• 約人民幣14,612,000元的租賃土地及樓宇已抵押予銀行。
• 約人民幣3,924,000元的銀行存款已作抵押以支持按揭貸款。
• 約人民幣12,184,000元的銀行信貸已動用，約人民幣96,000元未動用。

關連交易

• 向少數股東分包建築工程及提供短期貸款，均已結清。
• 董事會已加強對關連交易的監管及內部控制措施。

内部控制改善

• 董事會委任獨立內部監控顧問，並根據建議改善內部監控制度。
• 管理層對改善後的內部監控系統表示滿意，認為無重大風險。

暫停買賣

• 由於2021年經審核全年業績延遲公佈，股份自2022年5月27日起暫停買賣。
• 管理層正在努力滿足復牌條件，以恢復交易。