仲量联行-发现机遇：亚太地区灵活办公-2018-18页-6mb

亚太地区灵活办公市场总结

核心内容

亚太地区的灵活办公市场正在快速扩张，其发展速度在过去三年超过了美国和欧洲。自1990年起，服务式办公品牌一直活跃于亚太市场，但2016年之后，随着WeWork等国际运营商的进入以及本地运营商的迅速扩张，市场格局发生了显著变化。灵活办公不仅吸引了自由职业者和初创企业，也开始受到大型企业的青睐，推动了市场向更广泛的企业租户群体扩展。

主要观点

• 市场增长迅速：2014-2017年期间，亚太地区灵活办公总量的复合年增长率达到了35.7%，远超同期美国（25.7%）和欧洲（21.6%）。
• 运营商数量激增：主要灵活办公空间运营商数量增长了一倍多，表明市场正在经历快速整合与扩张。
• 企业需求上升：企业寻求灵活办公空间的主要动机包括灵活性、成本节约、便利性和促进创新与协作。
• 市场结构特征：亚太地区办公楼市场由少数业主持有，这使得灵活办公运营商在与业主谈判时具有一定的挑战。
• 租期与成本：租期普遍较短（约3年），且灵活办公空间的成本优势在考虑密度因素后可能趋于传统办公空间。
• 文化因素影响：亚太地区的企业文化更强调等级制度，这对灵活办公模式的接受度和推广速度有一定影响。
• 未来趋势：灵活办公空间将逐渐成为商业楼宇的标配设施，同时行业整合趋势明显，少数主要运营商可能主导市场。

关键信息

市场扩张

• 灵活办公总量：2014-2017年，亚太地区灵活办公总量增长了150%。
• 重点城市增长：奥克兰、北京、班加罗尔、德里、首尔和上海的增长率均超过100%。
• 运营商扩张：WeWork在亚太地区计划新建31处灵活办公场所，优客工厂在2017-2018年期间完成了多项并购。

市场影响

• 租赁活跃度：2017年，灵活办公运营商租赁面积占亚太地区市场总租赁面积的8%。
• 租金影响有限：由于灵活办公运营商多寻求长期租赁，其对租金水平影响不大。
• 企业试点阶段：多数企业仍处于试验和试点阶段，部分企业将部分员工安排在灵活办公空间。

市场特点

• 政府支持：许多亚太国家政府通过鼓励创业和提供支持来促进灵活办公市场的发展。
• 租期较短：亚太地区的租期普遍在3年左右，远低于欧美市场的10年。
• 文化偏好：部分企业仍倾向于传统办公模式，以维护品牌形象和文化。

驱动因素

• 灵活性：企业可以调整在岗人数以适应业务变化。
• 成本优势：灵活办公空间通常比传统办公空间更具成本效益。
• 便利性：灵活办公空间提供“拎包入驻”的便利，节省企业的时间与精力。
• 协作与创新：共享办公空间有助于促进员工之间的协作与创新。
• 社群建设：灵活办公空间通过活动和社交设施增强员工归属感和互动。

未来展望

• 业主策略转变：越来越多的业主开始将灵活办公空间纳入其物业开发策略，以增加楼宇价值和租户吸引力。
• 市场整合：行业将经历整合，少数主要运营商可能主导市场。
• 技术与服务：运营商正通过技术驱动的解决方案和定制化服务提升其市场竞争力。
• 长期发展：仲量联行预计到2030年，灵活办公将占企业不动产的30%。

市场整合趋势

• 并购案例：优客工厂在2018年收购了洪泰创新空间和无界空间，WeWork也收购了Spacemob和裸心社。
• 合作模式：业主与运营商之间的合作经营或管理合同将更加普遍。
• 行业前景：仲量联行预测，亚太地区灵活办公市场将出现进一步整合，最终形成由少数主要运营商主导的格局。

附录要点

• 市场渗透率：灵活办公空间在主要城市中的渗透率相对较低，但仍呈上升趋势。
• 租用空间类型：灵活办公运营商通常租用较低品质楼宇和非传统办公空间，如购物中心和商住两用空间。

结论

亚太地区的灵活办公市场正处于快速发展阶段，其增长速度和市场潜力远超欧美。随着企业对灵活性、成本控制和员工体验的重视，灵活办公空间正逐渐成为企业办公模式的重要组成部分。未来，市场整合、技术驱动的服务和业主策略的转变将成为推动行业发展的关键因素。