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开年楼市销量连降两周，涉房再融资调整监管政策总结

核心内容

2015年开年首两周，中国楼市成交量出现连续下降，36个主要城市周成交量为5.4万套，环比下降2.7%，同比下降0.5%，仅为2014年周平均成交量的105.6%。三线城市销量下滑最为显著，达5.4%，而一二线城市分别下滑0.2%和2.8%。值得注意的是，虽然销量下降，但一线城市和三线城市的同比涨幅分别为53.7%和26.0%，二线城市同比下滑11.8%。

主要观点

• 楼市政策宽松趋势延续：在地产投资持续低迷影响经济的背景下，楼市政策预计将继续以宽松为主，不排除一线城市放松限购的可能性。
• 区域分化加剧：2015年一季度销量环比下降是大概率事件，全年销量预计呈现区间盘整态势，区域分化加剧，一线城市表现值得期待。
• 地产股估值高位：经过前期快速上涨，地产股已接近目标价，后期上涨速度将放缓，更加依赖业绩和销售的改善。
• 建议关注优质龙头股：投资者应精选优质龙头股，中长期持有，推荐名单包括华夏幸福、万科、华侨城和建发股份。

关键信息

一、上周楼市概况

• 成交量变化：36个城市周成交量环比和同比分别下降2.7%和0.5%，为2014年周平均成交量的105.6%。
• 成交批售比：成交批售比上升至99.7%，静态去化周期降至10.9个月，为去年5月以来首次回到10个月内。
• 区域表现：长三角、环渤海和珠三角地区成交量同比分别上升12.3%、15.2%和20.6%，但环比均出现下滑。
• 城市表现：重点城市中，三线城市下滑最大，而一线城市和三线城市同比分别增长53.7%和26.0%。

二、宏观、行业及公司动态

（一）政策动态

• 再融资监管调整：证监会宣布对涉及房地产业务的再融资和并购重组不再进行事前审查，加强信息披露和事中事后监管。
• 支持租赁市场：住建部支持房地产企业将房源出租，推进REITs试点，鼓励从租赁市场筹集公共租赁房房源。
• 厦门取消限购：厦门自1月16日起全面取消商品住房限购，包括144平方米以下普通商品住房。
• 房地产税立法计划：财政部计划在2016年实施房地产税，将其列为近期立法项目之一。

（二）行业动态

• 房价变化：70城房价结束连续三月环比不涨，总体降幅收窄，最高涨幅为深圳1.2%，最低降幅为泸州1.3%。
• 行业挑战：房地产行业面临市场容量见顶、土地竞拍激烈和转型压力，股权融资放松仅属中性利好。
• 企业动态：万达宣布转向服务业，计划在2020年形成四大板块，房地产销售占比将低于35%。

（三）公司动态

• 融资与业绩：泰禾集团、华发股份、荣盛发展宣布定增；保利地产、卧龙地产、金科股份发布业绩预增公告。
• 股份变动：大名城、苏宁环球宣布大股东减持，泰禾集团停牌筹划非公开发行股票。
• 其他信息：金科股份副总裁罗伟辞职，首开股份计划发行债务融资工具，中天城投计划注册发行中期票据。

三、一周地产股走势回顾

• 整体表现：地产板块上涨2.02%，略弱于沪深300指数的2.49%。
• A股表现：重点覆盖的50只地产股中，28只上涨，19只下跌。表现较好的有新湖中宝、金科股份、华夏幸福、首开股份等；表现较差的有凤凰股份、阳关股份、中南建设等。
• 内房股表现：35家内房股中，3家上涨，31家下跌。表现较好的有首创置业、明发集团等；表现较差的有恒盛地产、华南城、花样年、合景泰富等。

四、投资建议

• 维持“推荐”评级：分析师赵强认为，地产板块未来6-12个月有望超越市场平均回报20%以上。
• 策略建议：建议投资者精选优质龙头股，中长期持有，关注一线城市的稳定增长和区域分化趋势。
• 估值依赖业绩：地产股已接近目标价，后期上涨将更多依赖业绩和销售的改善，而非单纯提估值。

评级标准

• 推荐：未来6-12个月，行业指数或公司股价超越市场平均回报20%以上。
• 谨慎推荐：未来6-12个月，行业指数或公司股价超越市场平均回报10%-20%。
• 中性：未来6-12个月，行业指数或公司股价与市场平均回报相当。
• 回避：未来6-12个月，行业指数或公司股价低于市场平均回报10%以上。

分析师信息

• 赵强：房地产行业首席分析师，具有证券投资咨询执业资格，承诺独立、客观地出具报告，不因报告内容而获得任何形式的补偿。

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