20220406-东北证券-东北地产物管周报_开封市开展全市物企摸底调查_碧桂园金科发布2021年度业绩_12页_1mb

报告摘要

物业管理/房地产周报总结

核心内容概览

上周，东北地产H股物业指数上涨4.68%，恒生指数上涨2.97%，恒生综指上涨3.03%。A股物业指数上涨13.93%，显著高于沪深300（2.43%）和上证综指（2.19%）。多家物业公司表现突出，其中特发服务涨幅最高（22.13%），而烨星集团跌幅最大（-17.17%）。

主要观点

板块表现强劲：H股和A股物业板块均表现优于大盘，尤其是A股板块涨幅较大，显示市场对物业管理行业的看好。
个股表现分化：头部物业公司如碧桂园服务、金科服务、宝龙商业、招商积余等涨幅显著，而部分公司如彩生活、佳兆业美好则出现较大跌幅。
港股通增持：保利物业、绿城服务、碧桂园服务、金科服务、世茂服务等多家物业公司获港股通增持，其中世茂服务增持最多。
业绩增长显著：金科服务和碧桂园服务发布2021年度业绩，均实现大幅增长，尤其是金科服务营收和净利润增速分别达77%和71.4%，超过市场预期。碧桂园服务营收增长84.9%，净利润增长50.2%，城市服务收入增长超4倍。
在管面积与合约面积扩张：多数头部物业公司在管面积和合约面积均实现快速增长，显示出较强的市场拓展能力。
投资建议：中长期看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业；短期则需关注关联方信用风险和估值性价比，建议关注保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余。

关键信息

行业动态

开封市：开展全市物业服务企业摸底调查，旨在了解物业企业的基本情况、经营状况及管理情况。
济南市：出台《济南市物业管理条例》，自2022年5月1日起施行，规定物业需配合业主安装充电基础设施，商品房买卖合同应载明车位数量，违规最高可罚款十万元。

公司动态

金科服务：2021年营收增长77%，净利润增长71.4%，在管面积增长52.3%，合约面积增长29.8%。
碧桂园服务：2021年营收增长84.9%，净利润增长50.2%，在管面积增长84%，合约面积增长68.2%，第三方来源占比提升至54.8%。
合景悠活：在管面积增长395.4%，合约面积增长420.4%，显示其强大的市场拓展能力。
宝龙商业：营收增长28.3%，净利润增长43.6%，管理面积增长20%，合约面积增长41.55%。
卓越商企服务：营收增长37.3%，净利润增长57%，在管面积增长28.7%，合约面积增长26.9%。

估值对比

公司	股价	市值（亿）	2021E PE	2022E PE	2023E PE	利润CAGR（17-20）	利润CAGR（20-23）	2021H1在管面积（万方）
碧桂园服务	38.45	1,293.68	1.33	2.05	2.95	88.4%	45.5%	64,401
中海物业	9.80	322.11	0.28	0.37	0.48	31.7%	29.9%	23,250
绿城服务	8.71	282.70	0.30	0.40	0.53	22.4%	33.2%	27,270
旭辉永升服务	11.88	208.20	0.37	0.55	0.79	72.2%	52.6%	12,996
新城悦服务	11.04	96.10	0.77	1.12	1.58	83.3%	44.8%	12,238
雅生活服务	13.00	184.60	1.70	2.28	2.95	82.3%	31.2%	42,416
保利物业	57.50	318.17	1.59	2.07	2.68	44.2%	27.4%	42,824
宝龙商业	7.84	50.40	0.71	0.99	1.37	57.2%	41.1%	2,522
建业新生活	4.54	57.62	0.51	0.68	0.93	163.1%	50.1%	11,500
金科服务	31.10	203.04	1.69	2.77	4.53	75.9%	55.4%	18,679
华润万象生活	41.80	954.09	0.65	0.92	1.29	28.2%	52.9%	13,584
融创服务	5.70	175.47	0.42	0.66	0.94	140.9%	71.1%	17,343
世茂服务	5.10	125.88	0.55	0.91	1.45	85.4%	65.1%	17,500

风险提示

物管费提价受阻：可能影响收入增长。
外拓不及预期：可能影响市场份额和收入规模。
增值服务拓展不及预期：可能限制盈利增长空间。

总结

整体来看，物业管理行业在2022年4月初表现良好，H股和A股物业板块均跑赢大盘。头部企业如碧桂园服务、金科服务等在营收、净利润及在管面积等方面均实现快速增长，显示出行业整体的强劲发展势头。同时，多个城市出台了物业管理相关条例，规范行业发展。对于投资者而言，中长期可关注市场化外拓能力与单盘优化潜力，短期则需谨慎评估关联方信用风险及估值性价比。

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