20211212-申港证券-房地产行业研究周报_暖风频吹_政策宽松预期渐强_14页_1mb

房地产行业投资分析总结

核心内容

当前房地产行业政策风向温和，强调“稳定”与“健康发展”，融资端有所回暖，但销售端持续下行，政策托底仍为关键。行业面临系统性风险与经济下行压力的双重考验，政策支持仍需持续。同时，部分房企债务风险显现，需关注其风险化解进展。

主要观点

• 政策导向：近期多个重要会议强调“稳”字当头，推动保障性住房建设，支持商品房市场满足合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。
• 融资端回暖：除境外债外，银行贷款、国内债券及信托融资均出现触底回升，显示政策对融资端的支持力度加大。
• 销售端疲软：11月销售市场持续下行，降准对市场预期提振有限，政策仍需进一步放松以稳定市场。
• 行业风险与政策底线：行业需避免系统性风险和对经济造成过大负面影响，政策托底仍是核心手段。
• 投资策略：建议关注经营稳健、资信良好的龙头房企及高品质房企。

关键信息

政策动向

• 中央政治局会议：提出推进保障性住房建设，支持商品房市场健康发展。
• 中央经济工作会议：重申“房子是用来住的”定位，探索新模式，加快长租房市场建设，推动因城施策。
• 国家发改委表态：强调加强居民住房保障，房地产仍是支柱产业。

融资情况

• 房地产贷款：11月房地产贷款投放额较10月进一步回升，预计同比多增约2000亿元。
• 信托融资：11月新增投向房地产信托资金242亿元，同比减少70%，环比提升49%。
• 境内债融资：11月境内债融资额较上月增加241亿元，环比提升129%，同比增速为26%。
• 境外债融资：11月新发金额为3亿美元，同比减少95%，较上月减少10亿美元。

销售市场表现

• 10月销售面积同比增速：-23%，连续4个月为负。
• 11月销售情况：进一步下行，市场走弱迹象明显。
• 销售预期修复：政策托底仍是市场回暖的关键，降准对市场预期提振有限。

土地市场动态

• 土地成交数据：100城土地成交面积累计同比-18%，成交金额累计同比-9%，溢价率极低。
• 重点城市表现：一线城市土地成交面积同比-17%，二线城市-18%，三线城市-56%。
• 土拍规则放松：但民企仍普遍谨慎，市场回温迹象尚不明显。

行业动态

• 恒大风险化解委员会成立：由四大国企介入，协助化解债务风险。
• 华夏幸福债务重组通过：完成1642亿金融债务兑付，剩余550亿缺口需逐步消化。
• 广宇发展转型新能源：拟置出房地产业务，置入鲁能新能源100%股权。

投资策略

• 推荐房企：保利发展、万科A、龙湖集团（经营稳健、资信良好）。
• 高品质房企：滨江集团、绿城中国（产品导向逻辑）。

行业数据追踪

• 新房成交数据：30城周度成交面积同比-22%，累计同比+12%。
• 二手房成交数据：14城周度成交面积同比-32%，累计同比-6%。
• 土地市场：土地成交溢价率仅为0.02%，市场低迷。

风险提示

• 销售市场持续下行，个别房企债务违约风险上升。
• 政策可能超预期调控，对行业造成更大不确定性。

评级

• 行业评级：增持
• 市场基准指数：沪深300指数

数据概览

重点城市销售数据（11月）

行业估值

• PE(TTM)：7.92倍，较前一周增加0.19，回升至今年7月水平。
• PB(LF)：0.93倍，近三年均值为1.22倍，较前一周增加0.02。

行业评级体系