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中航证券 REITs 跟踪月报总结（2026年7月）

核心内容概述

2026年7月，中证REITs（收盘）指数下跌2.07%，中证REITs全收益指数下跌1.73%。尽管REITs市场整体呈现调整态势，但其表现优于上证指数和深证成指，且跑输中证全债、中证国债和中证公司债。REITs市场在大类资产中表现不如南华商品指数。本月共有87只REITs基金，其中32只实现上涨。

主要观点

• 市场表现：REITs整体表现相对稳健，尽管出现下跌，但跌幅小于股市主要指数，显示出一定的市场韧性。
• 交易数据：7月REITs成交额和成交量环比、同比均有所下降，反映出市场活跃度有所减弱。
• 类型分化：不同类型的REITs表现分化显著，交通基础设施REITs指数逆势上涨，显示出资金对稳定现金流资产的偏好；而园区基础设施和新型基础设施REITs指数跌幅较大，反映出估值修正压力。
• 政策推动：多项政策出台，推动REITs市场扩容和多样化，如河南省鼓励基础设施REITs发行，商务部支持商业不动产REITs，证监会提升REITs发行流程透明度。
• 投资策略：建议关注具有稳定现金流和良好基本面的REITs，如交通基础设施、仓储物流、消费基础设施和新型基础设施等，尤其在政策支持和行业趋势向好的背景下。

关键信息

一、市场概览

• REITs基金数量：87只，较上月增加1只（中航中核汇能新能源REIT）。
• 总市值：2304.66亿元，流通市值1292.68亿元，流通市值占比56.09%。
• 涨跌幅：7月REITs基金涨跌幅前五为中航北京昌保租赁住房REIT（+8.08%）、华夏中海商业REIT（+5.41%）、华夏金茂商业REIT（+4.88%）、中金印力消费REIT（+4.58%）、中航中核汇能新能源REIT（+4.11%）；后五为招商科创REIT（-23.41%）、华泰南京建邺REIT（-20.49%）、工银蒙能清洁能源REIT（-20.27%）、中航易商仓储物流REIT（-15.96%）、国泰君安临港创新产业园REIT（-14.52%）。

二、分类型市场表现

园区基础设施REITs

• 基金数量：20只，总市值275.51亿元，流通市值184.78亿元，流通市值占比67.07%。
• 涨跌幅：中金联东科创REIT涨幅最大（+0.06元），国泰君安临港创新产业园REIT跌幅最大（-0.54元）。
• 换手率：中金亦庄产业园REIT换手率最高（1.17%），东吴苏园产业REIT换手率最低（0.09%）。
• 指数表现：园区基础设施REITs指数下跌6.28%，在8个板块中排名第7。
• 分析：估值回落为中长期配置提供机会，制造业厂房类资产表现稳健，研发办公类资产面临空置压力。

交通基础设施REITs

• 基金数量：15只，总市值582.92亿元，流通市值340.69亿元，流通市值占比58.44%。
• 涨跌幅：华泰江苏交控REIT涨幅最大（+0.19元），工银河北高速REIT跌幅最大（-0.27元）。
• 换手率：易方达深高速REIT换手率最高（0.61%），工银河北高速REIT换手率最低（0.07%）。
• 指数表现：交通基础设施REITs指数上涨0.06%，在8个板块中排名第1。
• 分析：特许经营权类资产表现较好，具备防御性，未来有望受益于政策支持和智能交通发展。

仓储物流REITs

• 基金数量：11只，总市值219.23亿元，流通市值149.88亿元，流通市值占比68.37%。
• 涨跌幅：中金普洛斯REIT涨幅最大（+0.04元），中航易商仓储物流REIT跌幅最大（-0.37元）。
• 换手率：中银中外运仓储物流REIT换手率最高（0.93%），红土创新盐田港REIT换手率最低（0.21%）。
• 指数表现：仓储物流REITs指数下跌2.74%，在8个板块中排名第6。
• 分析：短期受供需调整影响，但长期受益于消费升级和物流体系完善，优质资产具备稳健回报。

消费基础设施REITs

• 基金数量：12只，总市值388.76亿元，流通市值213.14亿元，流通市值占比54.83%。
• 涨跌幅：华夏中海商业REIT涨幅最大（+0.29元），华夏华润商业REIT跌幅最大（-0.28元）。
• 换手率：华夏金茂商业REIT换手率最高（0.75%），中金印力消费REIT换手率最低（0.24%）。
• 指数表现：消费基础设施REITs指数下跌1.30%，在8个板块中排名第4。
• 分析：消费复苏温和，但政策支持下，未来有望受益于财税措施和消费升级趋势。

重要事件

1. 河南省出台民间投资高质量发展政策：鼓励民间资本参与基础设施REITs发行，探索“Pre-REITs培育孵化—公募REITs上市”模式。
2. 商务部等九部门印发零售业创新发展意见：明确支持商业不动产REITs发行，推动零售行业盘活存量资产。
3. 证监会常态化公示REITs募集申请审核进度：提升发行流程透明度，为市场扩容提供制度保障。

风险提示

• 市场波动风险：REITs市场受宏观经济和政策变化影响较大，存在短期波动风险。
• 资产估值风险：不同类型REITs估值差异较大，需关注底层资产质量和运营能力。
• 政策不确定性：政策支持力度和方向可能影响REITs市场表现，需持续关注政策动向。

投资建议

• 短期策略：关注价格弹性较大的板块，如交通基础设施和消费基础设施，以获取市场上涨收益。
• 长期策略：优先考虑具有稳定现金流和优质运营能力的REITs，如交通基础设施、仓储物流和商业不动产。
• 政策导向：紧跟政策支持方向，如绿色消费、数字经济和现代物流，以获取政策红利。

结论

2026年7月，REITs市场整体表现优于股市主要指数，显示出一定的市场韧性。不同类型REITs表现分化，交通基础设施REITs表现相对较好，而园区基础设施和新型基础设施REITs面临较大估值压力。政策推动下，REITs市场扩容和多样化趋势明显，未来有望持续受益于政策支持和行业发展趋势。