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智慧服务别具特色，西南区域独占鳌头总结

核心内容概览

金科物管公司是西南地区领先的物业管理企业，凭借优质服务和口碑，连续六年位居西南物管企业榜首。公司业务覆盖全国133座城市，涵盖高端住宅、商业楼宇、产业园区及政府公建等多元化业态。公司持续拓展管理规模，合约面积/在管面积比值为2.0，储备项目充足，增长潜力大。同时，公司积极布局智慧科技，显著降低人工成本和管理费用，提升运营效率。公司非业主增值服务和社区增值服务快速发展，尤其是家居服务成为核心增长点。公司盈利能力和增长速度在行业内表现突出，盈利预测显示未来三年净利润复合增速达59.8%，并给予“买入”评级。

主要观点

• 区域优势显著：公司在西南地区拥有强大的市场占有率，2020H1西南区域在管面积占比达54%，营收占比达59%。
• 管理规模持续扩张：2017-2019年在管面积由0.6亿平增长至1.2亿平，合约面积由1.4亿平增长至2.5亿平，CAGR分别为39%和34%。2020H1在管面积达1.3亿平，合约面积达2.6亿平。
• 智慧科技赋能：公司智慧科技服务收入及毛利率保持快速增长，人工成本占比由61%降至46%，管理费用由14.1%降至6.6%，显著优于行业平均水平。
• 增值服务快速发展：非业主增值服务营收同比增长29%，社区增值服务同比增长28%，其中家居服务占比提升至50%，成为核心增长点。
• 盈利预测与估值：预计2020-2022年净利润分别为6.4亿元、10.7亿元和16.3亿元，复合增速达59.8%。参考可比公司估值，给予公司2021年40倍PE，目标价为67.60元（相当于80.69港元），首次覆盖“买入”评级。
• 风险提示：金科项目交付及第三方拓展不及预期、增值服务发展不及预期。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2017-2019年CAGR达49%，2020H1达13.7亿元，同比增长36%。
• 归母净利润：2017-2019年CAGR达80%，2020H1达2.9亿元，同比增长81%。
• 净利率与毛利率：2017-2020H1净利率由10.9%提升至22.1%，毛利率由26.8%提升至31.6%。
• 人工成本与管理费用：人工成本占比由61%降至46%，管理费用由14.1%降至6.6%。

业务结构

• 物业管理服务：占收入的66.2%-67.6%，仍是核心收入来源。
• 非业主增值服务：占收入的21.3%-22.5%，增速较快，主要由案场服务驱动。
• 社区增值服务：占收入的9.8%-13%，其中家居服务占比达50%，成为主要增长点。
• 智慧科技服务：占收入的1.5%-2.2%，收入及毛利率保持快速增长。

增长驱动因素

• 内生增长与外拓拓展：合约面积/在管面积比值为2.0，外拓项目合约面积占比达57.2%，在管面积占比达48.5%。
• 多元化业态布局：非住宅在管面积占比由5.9%提升至16.2%，CAGR达100%。
• 智慧化发展：公司构建智慧运营平台，提升效率，降低运营成本。

技术与平台建设

• 金科大社区APP：整合资源，提升增值服务的可得性和便利性，拥有66.8万注册用户。
• 三大服务体系：金管家、金悦家、金慧家，分别对应物业管理、社区增值服务、智慧科技服务，提升服务标准化和可复制性。
• 智慧科技投入：研发投入持续增长，2017-2020H1由0.07%提升至0.23%，公司拥有17项专利及15项软件版权。

估值与评级

• 盈利预测：2020-2022年净利润分别为6.4亿元、10.7亿元、16.3亿元，增速分别为74%、68%、53%。
• 估值方法：参考可比公司给予公司2021年40倍PE，目标价为67.60元（80.69港元），首次覆盖“买入”评级。
• PEG估值：公司PEG为0.59，低于可比公司平均值0.64，显示估值具有吸引力。

风险提示

1. 金科项目交付及第三方拓展不及预期。
2. 增值服务发展不及预期。

图表亮点

• 图1：公司发展历程
• 图2：公司股权结构
• 图3：2020H1营业收入同比增长36%
• 图4：2020H1归母净利润同比增长81%
• 图5：公司2017-2019营收CAGR为49%
• 图6：公司2017-2019归母净利润CAGR为80%
• 图7：物业管理服务收入占比67.6%
• 图8：四项业务保持高增速
• 图9：增值服务毛利占比上升
• 图10：利润率稳步提升
• 图11：公司分项业务毛利率
• 图12：2020H1在管面积同比增长26%
• 图13：2020H1合约管理面积同比增长26%
• 图14：在管面积居行业第三梯队前列
• 图15：合约管理面积居行业第三梯队前列
• 图16：合约面积/在管面积比值2.0居行业前列
• 图17：金科股份销售规模保持高增速
• 图18：金科股份保持高投资力度
• 图19：2020H1在管面积中外拓占比48.5%
• 图20：2020H1合约面积中外拓占比57.2%
• 图21：外拓项目贡献住宅管理面积的40%
• 图22：外拓项目贡献非住宅管理面积的91%
• 图23：第三方收入占比36%
• 图24：第三方在管面积占比48.5%
• 图25：公司业务布局
• 图26：2020H1西南地区在管面积占比54%
• 图27：2020H1西南地区物业服务收入占比59%
• 图28：2020H1非住宅在管面积同比增长67%
• 图29：2020H1非住宅服务收入同比增长71%
• 图30：非住宅管理面积及收入占比不断提升
• 图31：非住宅业态面积占比有较大上升空间
• 图32：公共服务管理面积占比最高
• 图33：三种非居业态管理面积保持高增速
• 图34：盐城高新技术产业园
• 图35：金科天启大数据中心助力城市服务
• 图36：2020H1非业主增值服务收入同比增长29.1%
• 图37：案场服务收入占比84.5%
• 图38：非业主增值服务收入占比21.3%
• 图39：2020H1社区增值服务收入同比增长29%
• 图40：社区增值服务收入毛利占比同步提升
• 图41：社区增值服务收入占比对比
• 图42：社区增值服务毛利占比对比
• 图43：家庭生活服务收入占比提升至50%
• 图44：家庭生活服务收入保持高增速
• 图45：金科邻里六大活动平台
• 图46：金科大社区APP主要功能
• 图47：金科大社区“健康咨询”服务
• 图48：金科三大服务体系
• 图49：项目留存率持续提升
• 图50：物业费单价上升
• 图51：智慧科技服务收入快速增长
• 图52：智慧科技服务收入毛利占比较小
• 图53：研发投入增加
• 图54：人工成本占比显著下降
• 图55：金科智能运营平台
• 图56：管理费用率下降至6.6%
• 图57：管理费用率处于行业较低水平

表格亮点

• 表1：公司核心管理层：详细列出了核心管理团队的职责与背景。
• 表2：公司城市服务项目：展示了公司在城市服务领域的布局。
• 表3：盈利预测：详细列出了2020-2022年各业务板块的收入及增长情况。
• 表4：可比公司估值PE：对比了永升生活服务、中海物业、保利物业、雅生活服务的估值情况。

综上，金科物管凭借卓越的服务质量、强大的区域优势、快速的管理规模扩张、智慧科技的高效赋能以及多元化的业务布局，展现出强劲的增长潜力和盈利能力。公司未来增长前景广阔，具备较强的行业竞争力。