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政策暖风能否改善地产债信用状态？总结

核心内容

2022年初，房地产行业迎来一系列政策调整，包括并购债优先支持、保障性租赁贷款不纳入两集中、研究推出全国性商品房预售资金监督管理办法等。这些政策旨在稳定市场预期、支持房企兼并收购优质项目，并改善房地产企业的融资环境。然而，政策对地产债信用状态的改善作用有限，市场情绪依然偏悲观，尤其是对民营房企。

主要观点

• 政策底明确：央行四季度货币政策执行报告再次强调“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”等核心政策导向，但并未改变“房住不炒”和去杠杆的主基调。
• 政策为短期纠偏：目前政策调整多为对前期执行中过于严格的部分进行局部放松，但整体仍难以扭转房地产行业下行趋势。
• 地产债发行低迷：2022年1月地产债净融资为-19.91亿元，截至2022年2月13日，净融资为-123.46亿元，显示市场融资环境依然紧张。
• 并购债作用有限：尽管并购债为房企提供了新的融资渠道，但其是否能成为房企的出路仍存疑，且市场对民营房企信心不足。
• 预售资金监管趋严：全国统一预售资金监管办法虽有助于提升房企流动性，但执行效果仍需观察。

关键信息

政策调整

• 2021年12月，交易商协会支持房企发行并购债，用于并购项目或已售在建项目建设。
• 2022年1月，央行和银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，支持优质房企通过并购化解风险。
• 预售资金监管政策在全国范围内统一，旨在缓解地方监管不一致带来的问题。

并购债发行情况

• 2022年1月，招商蛇口、建发地产、浦发银行分别发行并购债，金额分别为30亿元、10亿元和50亿元。
• 并购债用途包括置换股权投入资金、并购项目公司股权、支持房地产项目并购贷款。

地产债发行与融资

• 信用债发行规模下降，净融资额为负，显示房企融资环境依然紧张。
• 投资级、高收益中资美元债收益率均上行，地产债收益率及利差波动较大。

信用评级调整

• 本周有3家发行人评级下调，包括云南水务、云南省康旅控股、阳光城集团。
• 阳光城集团评级下调至BBB/负面，显示出其信用风险的加剧。

市场表现

• 银行间和交易所信用债成交量上升，但收益率整体下行。
• 信用利差和等级利差缩小，市场流动性有所改善。
• 公司债和企业债市场交易活跃度下降，净价变化不一。

结构清晰总结

1. 政策调整对地产债的影响

• 政策支持：鼓励并购、保障性租赁贷款不纳入两集中、预售资金监管政策统一。
• 政策底明确：坚持“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”等原则。
• 政策局限性：主要为短期纠偏，难以改变行业下行趋势。

2. 并购债的作用

• 定义：用于并购出险房企项目，不纳入企业端“三道红线”及银行端“两道红线”。
• 发行情况：2022年1月共发行3笔并购债，金额总计90亿元。
• 市场反应：并购债虽有助于盘活资产，但市场对其效果仍持观望态度。

3. 预售资金监管政策

• 政策内容：全国统一预售资金监管，确保项目竣工所需资金。
• 执行效果：各地政策差异较大，新政策有助于提升房企流动性，但具体效果需观察。

4. 地产债市场表现

• 发行情况：信用债发行量下降，净融资额为负，显示融资困难。
• 收益率变化：投资级、高收益中资美元债收益率上行，地产债收益率波动较大。
• 市场情绪：整体仍偏悲观，尤其是对民营房企。

5. 信用评级调整

• 调整情况：本周3家发行人评级下调，其中阳光城集团评级下调至BBB/负面。
• 企业性质：云南水务、云南省康旅控股为地方国有企业，阳光城集团为民营企业。
• 行业影响：房地产行业信用风险持续暴露，房企融资压力大。

6. 一级市场动态

• 发行规模：非金融企业短融、中票、企业债和公司债合计发行593.1亿元，净融资额52.69亿元。
• 发行利率：整体下行，各等级变动幅度-8-4BP。

7. 二级市场表现

• 成交量：银行间和交易所信用债合计成交5171.48亿元，成交量上升。
• 收益率变化：整体下行，信用利差和等级利差缩小。
• 市场情绪：对房企负面消息敏感，市场仍保持审慎观望。

风险提示

• 房地产市场发展超预期
• 信用风险事件频发
• 融资政策变动超预期