穆迪-住宅建筑与房地产开发业（中文）-2018.1.26-15页_1mb

报告摘要

评级方法总结：住宅建筑与房地产开发业

概要

本评级方法阐述了穆迪对全球住宅建筑与房地产开发公司信用风险的评估框架，为市场参与者提供定性与定量风险特征的指导。该方法未涵盖所有评级因素，但重点强调了对行业公司评级至关重要的五个核心因素：规模、业务状况、盈利能力与效率、杠杆率与覆盖率、财务政策。评级打分卡作为参考工具，用于估算多数情况下公司的信用状况，但其结果未必与实际评级完全一致。评级方法也考虑了未在打分卡中明确列出的定性因素，如流动性、突发事件风险、公司治理等。

评级对象范围

本方法适用于主要从事住宅建筑及销售单户、多户住宅和大型住宅公寓的公司。这些公司可能涉及商业房地产开发和投资，但若主要业务为开发用于长期投资的商业房地产，则适用房地产投资信托公司及其他商业房地产公司的评级方法。若公司从事非住宅用途的建筑（如办公室、学校、医院等），则适用建筑业的评级方法。此外，提供住宅建筑原材料的公司不在本方法适用范围内，因其信用特征更偏向制造业。

核心因素与权重

1. 规模 (15%)

重要性：反映公司市场地位、品牌影响力和运营能力。
衡量方式：以过去12个月的收入（单位：亿美元）为基础。
评分标准：
- Aaa: ≥ 500
- Aa: 300 – 500
- A: 150 – 300
- Baa: 50 – 150
- Ba: 15 – 50
- B: 5 – 15
- Caa: 2 – 5
- Ca: < 2

2. 业务状况 (25%)

重要性：综合评估公司运营、战略、产品种类、地域多元化和执行能力。
衡量方式：基于公司业务战略、市场地位、土地策略、执行记录等定性因素。
评分标准：
- Aaa: 几乎无业绩波动，市场地位优势，审慎土地策略，全国均衡业务分布。
- Aa: 业绩波动极低，稳定市场地位，审慎土地策略，执行记录有力。
- A: 业绩波动较低，较强市场地位，稳定多元化，执行记录稳定。
- Baa: 中度业绩波动，稳定市场地位，良好多样化，执行记录基本符合预期。
- Ba: 业绩波动较大，业务多样化降低波动性，土地策略激进，执行记录中等。
- B: 业绩高度波动，市场地位可能下降，集中度风险，执行记录不一致。
- Caa: 业绩极为波动，集中度风险高，土地策略激进，执行记录差。
- Ca: 业绩极为波动，集中度风险极高，土地策略涉及大规模债务购地，执行记录差。

3. 盈利能力与效率 (10%)

重要性：衡量公司业务成功与管理层效率。
衡量方式：通过**成本结构（减值前毛利润率）**进行评估。
评分标准：
- Aaa: ≥ 65%
- Aa: 50% – 65%
- A: 36% – 50%
- Baa: 28% – 36%
- Ba: 21% – 28%
- B: 14% – 21%
- Caa: 7% – 14%
- Ca: < 7%

4. 杠杆率与覆盖率 (30%)

重要性：衡量公司财务灵活性与偿债能力。
衡量方式：
- EBIT/利息覆盖率（15%）：反映公司支付利息的能力。
- 收入/债务比率（高增长市场，15%）：衡量房地产开发商利用债务杠杆的效率。
- 总债务/总资本比率（标准市场，15%）：反映资本结构的规范性。
评分标准：
- Aaa: EBIT/利息覆盖率 ≥ 20 倍；收入/债务比率 ≥ 250%；总债务/总资本比率 < 20%
- Aa: EBIT/利息覆盖率 15–20 倍；收入/债务比率 195%–250%；总债务/总资本比率 20%–25%
- A: EBIT/利息覆盖率 10–15 倍；收入/债务比率 145%–195%；总债务/总资本比率 25%–30%
- Baa: EBIT/利息覆盖率 6–10 倍；收入/债务比率 115%–145%；总债务/总资本比率 30%–40%
- Ba: EBIT/利息覆盖率 3–6 倍；收入/债务比率 85%–115%；总债务/总资本比率 40%–50%
- B: EBIT/利息覆盖率 1–3 倍；收入/债务比率 65%–85%；总债务/总资本比率 50%–65%
- Caa: EBIT/利息覆盖率 0–1 倍；收入/债务比率 < 45%；总债务/总资本比率 65%–80%
- Ca: EBIT/利息覆盖率 < 0 倍；收入/债务比率 < 45%；总债务/总资本比率 ≥ 80%

5. 财务政策 (20%)

重要性：反映管理层和董事会对财务风险的容忍度，影响公司债务水平和信用质量。
衡量方式：评估公司目标资本结构、历史承诺、流动性管理、对股东和债权人的平衡、收购和分红策略等。
评分标准：
- Aaa: 极为保守的财务政策，长期致力于保持高信用质量。
- Aa: 极稳定和保守的财务政策，事件风险极小，致力于保持高信用质量。
- A: 财务政策保护债权人利益，存在一定事件风险，努力保持信用质量稳定。
- Baa: 财务政策可平衡债权人和股东利益，存在一定风险。
- Ba: 财务政策倾向股东而非债权人，财务风险高于平均水平。
- B: 财务政策通常有利于股东，财务风险较高。
- Caa: 财务政策导致债务重组风险上升。
- Ca: 财务政策导致债务重组风险上升，即使在良好经济环境下亦如此。

假设与局限性

打分卡为简化工具，未涵盖所有评级因素，如公司治理、管理层素质、财务控制等。
预测未来表现可能基于保密信息或历史数据，存在不确定性。
假设主权信用风险与国内发行人信用风险相关，法律受偿顺序影响回收率。
财务政策权重可能与打分卡建议不同，流动性在某些情况下对评级影响有限。
有形资产净值未纳入打分卡，但对住宅建筑公司（尤其是美国）的规模评估有帮助。

其他评级考虑因素

管理战略：管理层素质、业务计划执行能力、与竞争对手的比较。
公司治理：审计委员会、管理人员薪酬、关联交易、所有权结构等。
投资与收购战略：管理层收购意愿、战略契合度、杠杆率变化、资本结构稳定性。
财务控制：依赖审计财务报告，内部控制质量影响评级。
流动性管理：评估短期现金流需求，考虑银行融资、债务结构及境外资源。

附录：完整打分卡

附录提供了完整的评级打分卡，包括所有因素和子因素的评分标准及权重，便于参考。

联系方式

香港：
- 曾启贤：+852.3758.1304, simon.wong@moodys.com
- 王智健：+852.3758.1329, simon.wong@moodys.com
- 刘惠萍：+852.3758.1333, claralau@moodys.com
- 刘长浩：+852.3758.1377, gary.lau@moodys.com
纽约：
- Joseph A. Snider：+1.212.553.3878, joseph.smider@moodys.com
- Tiina Siilaberg：+1.212.553.4068, tiina.silaberg@moodys.com
- Natalia Gluschuk：+1.212.553.4121, natalia.gluschuk@moodys.com
- Glenn Eckert：+1.212.553.1618, glenn.eckert@moodys.com
其他地区：
- 欧洲、中东、拉丁美洲、新加坡等地的分析师联系方式详见文档。

穆迪相关研究

本评级方法基于穆迪的信用评级框架，同时结合行业和跨行业方法论。穆迪提供信用评级符号定义、信用数据基本定义等参考资料，以帮助理解评级体系。

法律声明

本报告不构成投资建议，仅反映穆迪对信用风险的当前意见。
信息来源可能有误，穆迪不对信息的准确性提供保证。
信用评级仅适用于债务证券，不适用于股票或其它证券。
本文件仅适用于批发客户，零售投资者不得使用。

总结：穆迪对住宅建筑与房地产开发公司的信用评级基于五个核心因素，涵盖规模、业务状况、盈利能力与效率、杠杆率与覆盖率、财务政策。评级方法结合定性和定量分析，但打分卡为简化工具，未涵盖所有因素。公司治理、管理层素质、财务控制、流动性管理等也在评级过程中被考虑。评级结果受多种假设和行业特定因素影响，存在局限性。

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