房地产行业例评：海南地产新政有前瞻性但无代表性-20200308-西南证券-21页_2mb

海南地产新政有前瞻性但无代表性总结

核心内容

1. 市场表现
   上周A股市场整体大幅上扬，地产板块涨幅达到6.27%，略强于沪深300指数。年初以来，地产板块累计下跌2.65%，在申万一级行业中排名23/28。地产板块的估值水平为8.85倍，相对较低，具备一定吸引力。

2. 海南地产新政
   海南地产新政具有一定的前瞻性，但不具备全国代表性，不是政策转向的标志。自2018年实施“全域限购”以来，海南房地产市场依赖度显著下降，商品房销售额和交易量大幅减少。2019年海南省商品房销售额占全国比例仅为0.8%，房地产及相关产业链对经济增长的贡献低于服务业。海南的现房销售政策虽具创新性，但因房地产交易额占比低，影响有限。

3. 政策导向
   地方政府应讲究创新，避免简单宽松政策。政策宽松方向并未改变，支持复工复产、释放流动性、促进市场信心仍是主流。房企需关注流动性宽松和实际行为变化，而非短期政策松紧。

4. 投资建议
   重点推荐龙头地产股、优质二线地产股和部分物业股。A股推荐万科A、保利地产、金地集团、中南建设、阳光城、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；H股推荐融创中国、旭辉控股、佳兆业、碧桂园、保利物业等。

主要观点

• 海南地产新政虽具创新性，但因其房地产市场占比小，对全国房地产行业影响有限，不能代表政策转向。
• 流动性宽松是当前政策的主流方向，房企应关注流动性变化和实际市场行为。
• 地方政府应通过创新政策，如绑定产业导入、减税降费、完善退房制度等，来支持房地产市场。
• 未来地产投资逻辑仍以支持复工和流动性宽松为主线，房企可能面临近三年以来最友好的政策环境。

关键信息

• 市场表现
  上周地产板块涨幅6.27%，交易额1371.36亿元，环比增长13.50%。万科和保利周交易额合计274.24亿元，占板块比重20%。

  • 个股表现：南国置业、大龙地产、中交地产、栖霞建设、宁波富达涨幅居前；ST爱旭、西藏城投、中珠医疗跌幅居前。

• 政策动态

  • 海南：3月7日发布新政，停止向拥有2套及以上住房的家庭销售安居型商品住房，新出让土地建设的商品住房实行现房销售。
  • 广州：3月3日发布48条发展经济措施，取消公寓限购限制。
  • 河南驻马店：因政策宽松被约谈，撤回政策，按原政策执行。
  • 上海：3月3日发布住房公积金阶段性支持政策，缓缴期限为2020年2月至6月。
  • 云南：疫情期间土地出让金缴纳期限可延长至1年。

• 企业动态

  • 新城控股：发布2020年2月销售简报，销售额同比大幅下降；设立康养事业中心。
  • 荣盛发展：2020年2月销售数据同比下滑，但近期有所回升。
  • 绿地控股、新力控股、碧桂园、泰禾集团、华侨城、世茂、华发、越秀等房企也发布了相关融资或销售数据。

• 数据参考

  • 2020年2月，全国六大发电集团日均耗煤量回升至50.41万吨，相当于过去六年均值的77.6%。
  • 百度迁徙数据显示，春节以来全国迁徙人口累计约5859.11万人，相当于返工返岗人数的36.62%。
  • 2020年2月，全国100城市住宅用地成交面积1144万方，环比下降40.73%；成交总价958亿元，环比下降25.62%；平均溢价率16.12%，环比增长1.66个百分点。

投资策略与重点个股

• A股推荐：万科A、保利地产、金地集团、中南建设、阳光城、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展。
• H股推荐：融创中国、旭辉控股、佳兆业、碧桂园、保利物业。
• 盈利预测与评级：
  • 万科A：当前价格31.13元，投资评级“买入”，2020年EPS预测4.43元，PE预测7.0倍。
  • 保利地产：当前价格16.49元，投资评级“买入”，2020年EPS预测2.43元，PE预测6.8倍。
  • 金地集团：当前价格14.93元，投资评级“买入”，2020年EPS预测2.65元，PE预测5.6倍。
  • 中南建设：当前价格8.96元，投资评级“买入”，2020年EPS预测1.86元，PE预测4.8倍。
  • 阳光城：当前价格7.98元，投资评级“买入”，2020年EPS预测1.28元，PE预测6.2倍。
  • 蓝光发展：当前价格6.85元，投资评级“买入”，2020年EPS预测1.80元，PE预测3.8倍。

风险提示

• 新冠肺炎疫情防控风险。
• 政策宽松低于预期。
• 房企复工进度或低于预期。
• 重点房企回款及融资或低于预期。

分析师承诺

本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在20%以上。
• 持有：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于10%与20%之间。
• 中性：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-10%与10%之间。
• 回避：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在-20%与-10%之间。
• 卖出：未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在-20%以下。

行业评级说明

• 强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上。
• 跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间。
• 弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数-5%以下。