2026租住资管论坛-租住市场高质量发展的时代机遇（水印版）_25页_10mb

租住市场高质量发展的时代机遇总结

核心内容

租住市场正处于从传统开发模式向高质量发展阶段转型的关键时期。在“市场+保障”双轨制背景下，市场调整压力逐步收敛，价格周期趋于筑底回升，政策导向明确，推动市场向更稳定、更可持续的方向发展。

主要观点

1. 市场现状与调整

• 新房市场销售面积与新开工面积在5年内分别下降53%和71%，市场热度持续走低，需求触底。
• 二手房市场调整压力持续，但一线城市跌势有所收敛，市场进入筑底企稳阶段。

2. 政策导向与市场转型

• “稳预期、缩调整、促转型” 成为2026年房地产政策的核心。
• 降低交易成本、优化金融支持、深化公积金改革、推动商办去库存是政策重点方向。
• 政策呈现全国性与地方性结合的特点，旨在稳定市场预期、支持刚需与改善需求、推动行业转型。

3. 保租房发展

• 保租房进入规模化交付与运营阶段，成为保障性住房体系的重要组成部分。
• 重点发展“可售型保障房”，包括共有产权房、人才安居房、自住型商品房等。
• 首部《住房租赁条例》于2025年9月施行，规范租赁市场房源与合同管理，提升行业专业化水平。

4. 租赁市场供需变化

• 租赁市场线上挂牌房源小幅增长，需求热度下降但跌幅收窄。
• 一线城市租赁需求层次丰富，各价格段供需分布相对分散；重点二线城市中低价格房源供不应求，中高价格房源市场空间有限。
• 成都为例，租赁价格供需集中于501-2000元/月/套区间，且1室、2室需求高于供给，存在结构性补位机会。

5. 区域分化与结构性机会

• 成都部分区域租金收益率高于3%，同比涨幅显著，显示出区域间的供需差异与投资潜力。
• 西部城市受供需扰动影响较小，租赁价格表现相对较好，而东部城市则面临较大调整压力。

关键信息

政策支持

• 换房个税退税政策延续，覆盖2年周期，稳定改善型需求预期。
• 商办首付比例调整为不低于30%，降低投资门槛，加速商办去库存。
• 公积金贷款利率下调，降低月供成本，支持“卖旧买新”。
• 专项债收购存量商品房用作保租房，推动库存去化与保障房供给。
• REITs扩容支持商办存量改造，鼓励房企转型为“开发+持有运营”模式。

市场趋势

• 新房找房热度下降，二手房市场趋于稳定。
• 租赁市场供需结构分化明显，一线城市需求层次丰富，重点二线城市中低价格房源供不应求。
• 租金收益率上升，部分城市与区域租金收益率突破10年期国债收益率，投资属性显现。

需求变化

• 租房需求占比上升，2025年线上平台租房需求占比达54.5%（58）和33.6%（AJK）。
• 人口结构变化：结婚对数下降20%，离婚对数上升24%，出生率下降0.8‰，推动租赁需求结构性变化。

行业转型

• 行业从“冲规模”转向“保运营”，中小机构加速出清，专业化、机构化趋势明显。
• 租金监管、资金监管账户制度等措施强化对租赁市场的规范管理。

未来展望

• 随着政策支持和市场调整，租赁市场将进入高质量发展阶段，专业化运营机构将迎来发展机遇。
• 保租房建设将加速，推动住房租赁市场从“量”向“质”转变。
• 租金收益率持续上升，租赁产品投资属性增强，尤其在部分城市和区域。

总结

租住市场在政策引导与市场调整中逐步走向高质量发展，通过“稳预期、缩调整、促转型”政策组合，推动市场结构优化与供需匹配。随着保租房建设提速、租赁市场规范化，以及租金收益率上升，租赁行业将迎来新的发展机遇。