2021年中国“新商办”行业发展研究报告——贝壳研究院_57页_8mb

2021年中国“新商办”行业发展研究报告总结

核心内容

中国商办市场作为继住宅市场之后的第二大市场，已发展超过25年。其市场规模庞大，近十年年均复合增长率超过10%，商办类企业数量接近2,500万个，从业人员约75万人。预计2021年商业地产代理佣金规模达527.4亿元人民币。

主要观点

• 行业瓶颈：商办市场存在房源类型多元、非标化严重、线下数据获取效率低等问题，导致市场信息鸿沟明显，交易效率较低。
• 数字化转型：商办经纪行业需加快数字化进程，构建权威市场数据库，革新经营理念，提升服务效率。
• 政策利好：“十四五”规划强调科技创新和数字经济，利好信息技术类企业选址和扩张，推动商办市场发展。同时，以国内大循环为主体的政策导向将促进实体商业零售的数字化转型。
• 自贸区影响：自贸区的设立将促进物流、金融、信息技术等行业的商办需求，带动周边写字楼和物流地产发展。
• “商改租”趋势：为解决商办市场供需错配问题，政策鼓励将闲置商办物业改造成租赁住房，以缓解租赁房源缺口。

关键信息

1. 市场规模与结构

• 2021年房地产销售总规模预计达17.5万亿元，其中商办地产约2.6万亿元。
• 商办市场直接数据服务市场规模约60-70亿元，可撬动的大营销行业规模约450亿元，资产规模接近2,700亿元。
• 北京甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%。

2. 北京写字楼市场分析

• 核心商圈：金融街、中关村、CBD是北京的主要核心写字楼商圈，其中金融街租金和空置率表现最佳。
• 次核心商圈：望京、丽泽金融商务区等次核心商圈在2020年租赁交易活动频繁，空置率较高。
• 租金与空置率：甲级写字楼平均净有效租金为336元/平方米/月，乙级写字楼为167元/平方米/月。空置率方面，甲级写字楼为18.5%，乙级写字楼为22.2%。
• 去化周期：2020年北京写字楼去化周期达56.8个月，为近十年最高。
• 散售市场：2020年北京写字楼散售成交量约97万平方米，库存面积达430万平方米，去化周期显著增长。

3. 行业发展趋势

• 数字化转型：贝壳研究院认为，数字化是行业进阶的重要方向，有助于打通线上线下资源，提升交易效率。
• 专业分工：商办市场需要专业分工和高品质渠道合作，以提高服务质量和效率。
• 行业整合：商办行业产业链较长，需加强信息整合和数据共享，以减少供需错配。

4. 国际经验借鉴

• 美国商办市场：美国商办市场高度发达，拥有全球最大的商业地产市场，运营面积达66亿平方米，存量价值占全球25.4%。
• CCIM会员制度：美国商办经纪人需通过专业培训和考试，获得CCIM资格，提升行业专业性。
• 商办经纪人收入：美国商办经纪人的年均收入为85,000美元，远高于住宅经纪人。
• 商办咨询机构：美国商办咨询机构如RCA提供全面的顾问、投资、项目管理、不动产管理和估值咨询服务。
• 数据机构：CoStar集团是全球最大的商业地产数据服务商，覆盖美国82%的交易，提供多样化的数据和分析服务，推动行业数字化。

结论

中国商办市场在政策支持和数字化转型的推动下，正迎来新的发展机遇。然而，行业仍面临供需错配、信息不畅和效率低下的挑战。借鉴发达国家经验，加强数据服务、推动专业分工、提升从业人员素质，是实现行业高质量发展的关键。未来，随着城镇化率的持续上升和数字经济的发展，商办市场将在服务升级和资产优化方面实现更大突破。