20150626-信达证券-房地产行业2015年中期策略_行业复苏进行时_房企多元化经营趋势加快_25页_2mb

行业复苏进行时，房企多元化经营趋势加快

核心内容

2015年中期，中国房地产行业呈现复苏迹象，但整体仍处于弱复苏状态。政策宽松、融资环境改善、销售回暖以及区域分化是当前行业发展的主要特征。同时，随着传统住宅行业面临需求和盈利拐点，房企正加快多元化经营步伐，以应对市场变化。

主要观点

1. 行业复苏进行时

• 销售回暖：2015年1-5月，商品房销售面积同比下降0.2%，但5月销售面积创年内新高，同比增长18.22%；全国商品房销售额同比增长24.27%，销售均价同比上涨8.09%。
• 投资回暖：1-5月房地产投资同比增长5.5%，5月当月投资同比增长2.45%，环比增长22.86%，显示投资逐步回暖。
• 土地市场企稳：全国购置土地面积同比下降31.01%，但降幅收窄；土地平均购置价格同比上涨7.55%，逐步回升。
• 融资改善：房地产开发贷款同比增长26.05%，主要金融机构新增房地产贷款同比增长24.64%，融资环境明显改善。
• 区域分化明显：一线城市房地产市场反弹力度较大，5月成交面积同比增速达67.05%，远超二、三线城市。

2. 长期展望：需求与盈利拐点

• 需求拐点：

  • 老龄化进程加快：出生率持续下降，预期寿命上升，导致老年人口占比增加，对房地产需求结构产生影响。
  • 城镇化促进作用减弱：我国城镇化率已接近发达国家水平，未来对房地产的带动作用可能减弱。
  • 租金回报率偏低：主要城市租金回报率明显低于存款利率，房地产投资属性减弱。

• 盈利拐点：

  • 土地供应偏紧：土地购置面积增长缓慢，价格涨幅明显，土地成本高企。
  • 房企毛利增长趋缓：2011年房地产板块毛利率达到历史高点，2012-2013年毛利率连续下滑，快速增长期可能已结束。

3. 房企多元化经营趋势加快

• 在传统住宅行业面临挑战的背景下，房企加快向其他业态和行业拓展。
• 多元化经营包括：
  • 布局商业、养老和文化旅游地产。
  • 参股或控股其他行业，实现主业多元化或转型。
• 中小房企因竞争加剧，转型步伐加快；大型房企也将逐步推进多元化战略。

关键信息

2015年房地产市场预测

• 整体趋势：弱复苏，大幅反弹可能性不大。
• 区域差异：一线城市反弹幅度将明显超过二、三线城市。
• 投资建议：维持“看好”评级，重点推荐万科A（000002）、保利地产（600048）、世联行（002285）和首开股份（600376）。

政策与市场展望

• 政策宽松主基调：政府救市态度不变，预计下半年进一步降息降准。
• 复苏持续时间：初步预测复苏将持续至2016年上半年。
• 风险提示：政策利好及房地产销售回升不及预期可能影响市场表现。

行业数据与图表

表格摘要

图表摘要

• 图1-3：全国及主要城市商品房销售面积、销售额及增速。
• 图4-6：土地市场表现，包括土地面积、价格及成交均价。
• 图7-8：70个大中城市新建商品住宅价格指数同比和环比增速。
• 图9-10：房地产投资完成额及同比增速。
• 图11：商品房新开工面积及同比增速。
• 图12-18：土地市场及区域分化数据。
• 图19-21：房地产融资数据。
• 图22-25：一、二、三线城市成交面积同比增速。
• 图26-33：出生率、预期寿命及人口结构变化。
• 图34-44：土地价格、商品房价格及毛利率变化趋势。
• 图45：房地产多元化经营趋势。

结论

2015年房地产行业整体处于弱复苏阶段，政策宽松仍是主基调，但市场反弹有限。房企正加快多元化经营步伐，以应对行业拐点。未来，行业将更加注重非住宅领域的发展，同时，随着人口老龄化和城镇化进程放缓，房地产市场将面临新的挑战。