2022-12-29-招商银行-房地产行业2022年11月报_基本面持续底部震荡_政策力度进一步加大可期_20页_1mb

房地产行业月度报告总结

政策环境

• 融资政策转向宽松：2022年11月，房地产融资“三支箭”（信贷、债券、股权）相继出台，标志着政策进入实质性宽松阶段，融资限制全面解除，供给侧出清基本完成。
• 需求端预期加强：中央经济工作会议明确提出“支持住房改善”，并强调“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，需求端政策放松预期增强。核心城市限购范围缩小、首付比例下调，二套房利率下调至4.91%，部分城市首套首付降至20%。

成交市场

• 销售市场遇冷：11月商品房销售面积同比下滑至-33.3%，受疫情反复和居民消费信心不足影响，需求端复苏缓慢。一二三线城市销售面积同比分别下滑24.4%/32.2%/44.3%。
• 房价小幅企稳：11月70大中城市新房、二手房价格同比分别为-2.3%、-3.7%，环比分别为-0.2%、-0.4%，大部分城市房价仍呈下滑态势，房价修复待进一步观察。

土地市场

• 土地成交持续下滑：11月全国土地成交面积、出让金同比分别为-8.7%、-10.6%，累计同比分别为-28.1%、-31.6%。尽管溢价率小幅回升至2.9%，但流拍率降至16.5%，房企土地购买意愿未改善。

商品开发投资

• 新开工与投资乏力：11月新开工面积同比-50.8%，创历史新低；房地产开发投资同比-19.9%，累计同比下降9.8%。
• 房企资金压力大：由于销售低迷、疫情打击和投资修复缓慢，房企到位资金同比继续下滑，资金链紧张问题依旧严峻。

总览

当前房地产处于“强政策，弱基本面”阶段：政策端融资限制全面放开，需求端政策发力预期上升；市场端销售面积持续下滑，房价底部震荡；行业供给侧出清基本完成，但需求端新动能仍待政策推动。未来市场回暖关键在于需求政策的推出效果及疫情后经济修复情况。