20191116-川财证券-物业管理行业报告：顺周期扶摇而上的蓝海板块_36页_2mb

报告摘要

物业管理行业报告总结

核心内容

物业管理行业作为房地产开发链条的后周期节点，市场增量滞后于商品房新开工及销售情况。随着我国城镇化率的提升及房地产行业的发展，物管行业规模及业绩潜力巨大。2016-2018年商品房销售面积持续增长，未来两年物管行业将进入高速扩张期。截至2018年末，我国城镇化率约为59.6%，仍有至少20%的增长空间。

主要观点

行业规模持续扩张：物管行业将在未来两年迎来加速扩张期，行业规模及业绩想象空间巨大。
业务发展多元化：头部物业公司积极拓展增值服务，通过“量身定制”策略提升服务品质，增值服务具备高毛利和广泛覆盖，有望成为新的业绩增长点。
竞争格局集中化：随着开发商集中度的提升，物管行业资源向头部企业倾斜，集中度持续提升。2015-2018年，物业百强管理面积均值由2361.5万方增长至3718.1万方，市占率由28.42%提升至38.85%。
品牌、科技、人才成为竞争新优势：品牌效应在行业竞争中发挥重要作用，科技赋能提升服务效率和管理能力，人才战略成为提升行业门槛的关键。

关键信息

物业百强管理面积及市占率：2018年物业百强管理面积均值为3718.1万方，合计市占率提升至38.85%。
物业收费模式：主要分为包干制和酬金制，其中酬金制更具透明度，利于服务质量提升。
非住宅业态发展潜力：2018年非住宅业态竣工面积占比达29.4%，具备较高的增长潜力。
物业百强收入与利润构成：2018年基础物业服务收入占比达80.49%，增值服务收入占比19.51%。增值服务净利润占比达44.30%，盈利能力显著高于基础服务。
物业百强成本构成：2018年百强企业经营成本均值达67743.08万元，其中人员费用占比超50%，人力成本上升对盈利水平形成压力。
物业公司上市融资：2014年以来，共有15家物业公司上市，募集资金主要用于收并购、增值服务及智能化建设，推动行业整合与升级。
重点企业表现：
- 碧桂园服务：2019年上半年实现收入35.16亿元，同比增长74.4%；增值服务毛利率达62.8%。
- 绿城服务：2019年上半年营业收入达36.4亿元，同比增长23.6%；增值服务毛利率达33.9%。
- 中海物业：2019年上半年营业收入达36.4亿元，净利润3.5亿元，同比增长31.1%。
- 永升生活服务：2019年上半年实现收入1.41亿元，来自第三方项目合约面积同比增长58.1%。
- 雅生活服务：2019年上半年营业收入达2.11亿方，合约面积达3.25亿方，第三方项目占比达66.9%。