基础设施公募REITs深度研究报告：配置公募REITs，追寻长期收益_44页_3mb

配置公募REITs，追寻长期收益 —— 基础设施公募REITs深度研究报告总结

核心内容

公募REITs是一种标准化金融产品，通过证券化方式持有不动产并将其收益分配给投资者。其特点在于较低的投资门槛、较好的流动性、较高的信息透明度以及专业化管理。与股票、债券、普通基金相比，其收益来源稳定，兼具资产增值与分红收益，适合长期持有。

主要观点

• 海外实践成熟：公募REITs起源于美国，经历几十年发展，已形成成熟市场。截至2020年底，美国REITs数量达223只，市值达12492亿美元，而亚洲地区REITs市值虽起步较晚，但增长迅速，日本、新加坡、中国香港为主要市场。
• 收益结构：公募REITs收益包括分红和市场价格波动。其分红具有强制性和稳定性，收益来源依赖底层资产运营。
• 长期收益表现：美国REITs年化收益率长期在9%以上，亚洲地区则在9%-10%之间。酒店、医疗健康等领域的REITs表现较好。
• 境内实践：我国于2014年推出类REITs产品，2020年正式进入公募REITs时代。首批9只基础设施REITs产品表现总体良好，8只实现正收益。
• 投资建议：公募REITs具有长期投资价值，建议关注产权类项目，尤其是核心区域的优质基础设施资产。
• 风险提示：基础设施资产运营不及预期、利率波动、市场流动性风险等。

关键信息

一、公募REITs的海外实践

• 美国：REITs市场成熟，数量和市值全球第一。截至2020年底，共有223只REITs，总市值达12492亿美元，主要以权益型为主，底层资产类型多样。
• 亚洲：REITs起步晚但发展快，主要集中在日本、新加坡、中国香港。截至2020年底，亚洲REITs市值达2813.5亿美元，其中日本规模最大。
• 全球市场：美国REITs数量和市值占全球大部分，日本、新加坡、中国香港占据亚洲市场90%。

二、投资REITs产品的收益

• 收益来源：包括底层资产分红和市场价格波动。
• 收益特点：
  • 相比不动产投资：投资门槛低、流动性好、信息透明。
  • 相比股票投资：业务模式清晰、收益稳定、强制分红。
  • 相比债券投资：具有权益属性、可享受资产增值收益。
  • 相比普通基金投资：投资标的为底层不动产，收益来源有差异。
• 美国REITs收益：长期年化收益率约9%-9.71%，分红收益率约4%-5%。
• 亚洲REITs收益：年化收益率约9%-10%，新加坡分派收益率最高（约6.4%），日本最低（约4.8%）。
• QDII产品收益：规模较小，年化收益不足8%，疫情期间出现较大回撤。

三、境内REITs实践

• 类REITs产品：2014年中信启航在深交所挂牌，是境内首只类REITs产品，截至2020年底，类REITs发行规模超1500亿元。
• 首批基础设施REITs：2020年为我国公募REITs元年，首批9只产品发行，募集规模达314.03亿元。其中8只产品实现正收益，广州广河跌破发行价。
• 产品结构：采用优先级、夹层级、次级的分层设计，优先级占比超过60%，加权利率约为5%。
• 试点范围扩展：2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，扩大试点范围至全国。

四、首批试点项目分析

• 项目类型：首批9个项目中，产权类5个，特许经营权类4个，整体质地优秀。
• 项目表现：
  • 张江REIT：位于上海张江科学城，出租率稳定，租金水平高。
  • 东吴苏园REIT：位于苏州工业园区，租金收入稳定，出租率逐步上升。
  • 首创水务REIT：涉及污水处理和垃圾处理，收益稳定。
  • 蛇口产园REIT：出租率高，租金收入稳定。
  • 广州广河REIT：表现相对较差，跌破发行价。

五、投资建议

• 长期持有：公募REITs具有长期投资价值，年化综合回报率可达10%。
• 关注产权类项目：产权类REITs多为核心区域的关键基础设施，具有升值空间。
• 风险控制：需关注底层资产运营情况、利率波动、市场流动性等因素。

六、风险提示

• 资产运营风险：基础设施资产运营不及预期可能影响收益。
• 利率波动风险：REITs对利率变动较为敏感。
• 市场风险：REITs二级市场价格波动较大，尤其在市场动荡时期。
• 流动性风险：类REITs产品流动性较差，退出方式有限。

总结

公募REITs作为一种新型投资工具，具有较好的长期收益潜力。其收益来源稳定，兼具分红和资本利得。在美国和亚洲市场均有良好的表现，尤其是酒店、医疗健康等领域。我国首批基础设施REITs产品表现总体良好，未来有望持续发展。建议投资者关注产权类项目，同时注意底层资产运营、利率波动及市场流动性等风险因素。