20260224-财信证券-基金周报_商业不动产RIETs新规后产品初步分析_6页_338kb

> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 基金周度报告（R3） # 基金市场 2026年02月24日 上证指数-上证基金指数走势图 主要指数表现（涨跌幅%） 指数名称 60日 年初至今 上证指数 3.09 2.85 中证基金 2.28 2.48 股票基金 3.89 4.49 混合基金 4.96 5.44 债券基金 0.67 0.70 货币基金 0.16 0.14 刘黎 分析师 执业证书编号：S0530519090001 liujun23@hnchasing.com # 相关报告 1 基金策略组合报告：组合9只品种调整暨主动权益类基金、固收 $^+$ 基金、香港互认基金重点池更新2026-02-08 2 基金周报 (20260112-20260116)：市场表现较为强势，新发行基金仍以含权产品为主 2026-01-13 3 基金周报（20260105-20260109）：互联互通中国50等新发布指数简要分析2026-01-07 # 商业不动产 RIETs 新规后产品初步分析 基金周报（20260224-20260227） # 投资要点 # 市场行情、数据回顾 1）农历春节节前一周（0209-0213）：农历春节节前一周，A股市场整体收涨，H股市场微涨，美股市场下跌，日韩股市表现亮眼。黄金价格小幅上涨，铜价和原油价格小幅下跌。 2）农历春节假期期间（0215-0223）：农历春节假期期间，港股收涨，美日股市小幅下跌，韩国股市表现持续亮眼。黄金铜、原油价格整体上涨，其中黄金价格波动较大。 # $\succ$ 本周基金新发行概况 截至2026年2月23日，全市场共有公募基金13818只，合计资产净值约37.21万亿人民币。 根据 wind 公布的基金发行明细，本周（0224-0227）约有 35 只基金新发行。具体分类型看，有 13 只主动管理型权益类基金、6 只固收+基金、5 只混合型 FOF 基金、10 只被动指数型股票基金（涉及港股通汽车、港股通互联网、恒生生物科技、畜牧养殖、电池等主题）、1 只增强指数型基金（中证 A500）。 # > 商业不动产REITs新规后产品跟踪 2025年末，中国证监会印发《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（证监会公告〔2025〕21号）。商业不动产REITs的适时推出，可更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。 与消费基础设施REITs相比，商业不动产REITs：仅需向中国证监会提交注册申请，市场化程度相对更高，商业资产品类覆盖程度更广等。目前已有12只商业不动产REITs进入申报、受理阶段，涉及酒店、公寓、写字楼、购物中心、奥特莱斯、商业零售综合体等多类底层商业资产。基于沪深两市交易所披露的产品募书，本报告拟对12只商业不动产REITs产品进行初步梳理及分析，仅供参考。 > 风险提示：未正式发行、上市的REITs产品，分析研判将受到募书、产品信息调整等多重因素影响，产品关注度不直接等同于对产品的推介；新基金的选择，建议综合考虑建仓期、费率、基金经理长期业绩及回撤控制、相关行业主题的行情阶段等因素；历史数据不代表未来业绩；跟踪品种为非保本型产品，在极端情况下，可能存在无法完全回收本金的情形；经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。 # 1 商业不动产 RIETs 新规后产品跟踪 2025年末，中国证监会印发《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（证监会公告〔2025〕21号），商业不动产REITs的适时推出，可更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。 目前已有12只商业不动产REITs进入申报、受理阶段，涉及酒店、公寓、写字楼、购物中心、奥特莱斯、商业零售综合体等多类底层商业资产。与消费基础设施REITs相比，商业不动产REITs：仅需向中国证监会提交注册申请，市场化程度相对更高，商业资产品类覆盖程度更广等。 基于沪深两市交易所披露的产品募书，本报告拟对12只商业不动产REITs产品进行初步梳理及分析，仅供参考。 表 1: 12 只商业不动产 REITs 初步梳理 项目/产品 资产业态 产品简要分析 产品关注度 华泰紫金华华住安住商业不动产（深交所） 酒店（3） 项目出租率稳定程度需要观察，上海项目定位中高端但每间可售房收入区间相对偏低。现金分派率预测值中等水平。 关注 华安锦江商业不动产（上交所） 酒店（21） 内部中高端定位与实际房价等匹配度需要观察，入住率偏低，存量竞争下表现弹性需要观察。 观察 光大保德信光大安石商业不动产（上交所） 商业零售综合体（1）购物中心（1） 项目出租率没有明显优势，且2026年开始都有调改计划，出租率影响可能持续。现金分派率水平相对优势不足。 观察 国泰海通砂之船商业不动产（上交所） 奥特莱斯（1） 出租率高且稳定，扣率水平较高。在奥莱类项目中具有一定竞争力，现金分派率预测值有一定竞争力。 关注 中金唯品会商业不动产（上交所） 奥特莱斯（2） 奥莱专业运营，旗下多个上市项目。本产品是中高端+中端奥莱的组合，扣率处于较高水平。 重点 华夏凯德商业不动产（上交所） 购物中心（2）写字楼/办公（1）服务式公寓（1） 深圳综合商业体整体质量较好，绵阳项目出租率高、租金坪效稳步上行。办公业态或是本产品弹性项。现金分派率预测值中等水平。风险项关注公寓委托管理协议重新签订，调改实效体现、公寓入住率提升等。 重点 华夏保利发展商业不动产（上交所） 写字楼（1）购物中心（1） 写字楼空置率偏低且短期内仍面临存量竞争。购物中心具有一定特殊性，主题体验业态面积占比较高，体验业态受季节、天气影响较大，购物中心本身出租率相对较低。 观察 华夏银泰百货商业不动产（上交所） 购物中心（2） 项目本身竞争力较强（位置、基本面、区域级及档次定位、扣率高、无权利受限情况，含金量较高-小面积高收益）但存在一定天花板，一期调改空间有限，老城区配套一定程度受限，高收益业态受宏观和周期波动可能相对更大。 关注 华安陆家嘴商业不动产（上交所） 写字楼（1）商业零售综合体（1） 办公业务租户集中度高、存在一定换租风险。租金相对坚挺但高于周边，存量竞争下有一定下滑可能。西北区商业出租率低、租金水平下滑明显，商业裙楼这种情况后续提升可能性或较低。 观察 汇添富上海地 产商业不动产 （上交所） 写字楼（2） 租户、租约集中且时间较长/净运营收益率较高，租户偏体制 内优质。风险主要在于租金变动及2031年-2035年持续到期 的续约风险。该项目是纯写字楼项目，配套商业占比低，同期 类比可见产业园区相关大厦项目。 关注 中信建投首农 食品商业不动产 （上交所） 购物中心（1） 区域大体量购物中心，租金单价下降目前看跌幅空间有限趋于 平稳。固定租金收入占比高，相对稳健同时弹性空间或较小。 现金分派率预测值6%以上，高于平均水平。风险主要在于大 租户换租、可供不及预期。 关注 国泰海通崇邦 商业不动产（上 交所） 商业零售综合体（1） 区域购物中心，竞品压力相对较大。中短期面临二期供给的压 力，短期换长期策略需要时间和数据验证。中长期看，协同优 势和集团内资产首发及扩募有一定优势。 观察 资料来源：上交所官网、深交所官网、财信证券（信息数据提取时间：20260224；产品关注度不直接等同于对产品的推介，募书变更、产品信息调整等均可能导致产品关注度出现调整） # 2市场行情、数据回顾 # 1）农历春节节前一周（0209-0213） 农历春节节前一周，A股市场整体收涨，H股市场微涨，美股市场下跌，日韩股市表现亮眼。黄金价格小幅上涨，铜价和原油价格小幅下跌。 农历春节节前一周，A股市场整体收涨，上证指数、深证成指周内分别上涨 $0.41\%$ 、 $1.39\%$ ，科创50周内上涨 $3.37\%$ ；H股方面，恒生指数、恒生科技周内分别上涨 $0.03\%$ 、 $0.27\%$ 。海外权益市场方面，标普500、纳斯达克100周内分别下跌 $1.39\%$ 、 $1.37\%$ ；德国DAX、法国CAC40周内分别上涨 $0.78\%$ 、 $0.46\%$ ；日经225、韩国综合指数周内分别上涨 $4.96\%$ 、 $8.21\%$ ；越南VN30指数周内上涨 $3.86\%$ 、印度SENSEX30周内下跌 $1.14\%$ 。 # 2）农历春节假期期间（0215-0223） 农历春节假期期间，港股收涨，美日股市小幅下跌，韩国股市表现持续亮眼。黄金铜、原油价格整体上涨，其中黄金价格波动较大。 恒生指数、恒生科技指数分别上涨 $1.94\%$ 、 $0.47\%$ ；标普500上涨 $0.02\%$ 、纳斯达克100下跌 $0.10\%$ ；德国DAX、法国CAC40指数分别上涨 $0.31\%$ 、 $2.23\%$ ；日经225指数下跌 $0.20\%$ 、韩国综合指数上涨 $6.16\%$ ；越南VN30指数、印度SENSEX30指数分别上涨 $1.05\%$ 、 $0.81\%$ 。农历春节假期期间，COMEX黄金期货收盘价（连续）上涨 $3.47\%$ 、假期内国际黄金价格波动较大；LME铜现货结算价上涨 $0.89\%$ ，LME3个月铜期货官方价上涨 $0.73\%$ ；美国西德克萨斯中级轻质原油（WTI）现货价上涨 $5.44\%$ 、布洛特原油期货结算价（连续）上涨 $5.52\%$ 。 # 3 本周基金新发行概况 截至2026年2月23日，全市场共有公募基金13818只，合计资产净值约37.21万亿人民币。 根据 wind 公布的基金发行明细，本周（0224-0227）约有 35 只基金新发行。具体分类型看，有 13 只主动管理型权益类基金、6 只固收+基金、5 只混合型 FOF 基金、10 只被动指数型股票基金（涉及港股通汽车、港股通互联网、恒生生物科技、畜牧养殖、电池等主题）、1 只增强指数型基金（中证 A500）。 备注：主动管理型权益类基金包括偏股混合型基金、普通股票型基金、灵活配置型基金。固收+基金包括混合债券型二级基金、偏债混合型基金、可转债基金。 表 2: 本周 (0224-0227) 拟新发行基金概况 代码 简称 认购起始日 投资类型II 基金经理 026722.OF 浙商中证A500指数增强A 2026-02-25 增强指数型基金 饶祖华 026124.OF 汇丰晋信周期优选A 2026-02-24 普通股票型基金 郑小兵 026864.OF 苏新韵启A 2026-02-24 偏股混合型基金 李永兴 026837.OF 财通资管周期研选A 2026-02-24 偏股混合型基金 毛鼎 026839.OF 万家医疗创新A 2026-02-24 偏股混合型基金 况晓 026710.OF 富国核心动力A 2026-02-24 偏股混合型基金 吴栋栋 026778.OF 诺安智泉量化选股A 2026-02-26 偏股混合型基金 孔宪政 026684.OF 永赢锐见成长A 2026-02-26 偏股混合型基金 李文宾 026732.OF 广发成长甄选A 2026-02-26 偏股混合型基金 陈韫中 026396.OF 鹏扬科技先锋A 2026-02-25 偏股混合型基金 张勋 026430.OF 华商核心优选A 2026-02-26 偏股混合型基金 王毅文 026634.OF 平安久瑞回报A 2026-02-26 偏股混合型基金 莫芃 026267.OF 兴业臻选回报A 2026-02-24 偏股混合型基金 高圣 026463.OF 景顺长城信优成长 2026-02-26 偏股混合型基金 农冰立 026012.OF 圆信永丰永福90天持有A 2026-02-27 混合债券型二级基金 许燕 026590.OF 国泰海通稳健汇利A 2026-02-24 混合债券型二级基金 刘明 025974.OF 工银添悦A 2026-02-26 混合债券型二级基金 张洋 026506.OF 建信丰享A 2026-02-24 混合债券型二级基金 黎颖芳 026446.OF 中欧稳泰120天持有A 2026-02-26 混合债券型二级基金 赵宇澄 026169.OF 华富安沣A 2026-02-24 混合债券型二级基金 戴弘毅,何嘉楠 026805.OF 广发稳泰多元机遇三个月持有A 2026-02-24 混合型FOF基金 朱坤 022471.OF 兴全安养稳健养老一年持有 2026-02-26 混合型FOF基金 刘潇 026142.OF 民生加银多元稳裕配置3个月持有A 2026-02-24 混合型FOF基金 刘欣,代宏坤 026584.OF 招商智盈优选6个月持有A 2026-02-26 混合型FOF基金 章鸽武 026343.OF 富国智安稳健90天持有A 2026-02-24 混合型FOF基金 张子炎 026758.OF 招商恒生港股通汽车主题指数A 2026-02-26 被动指数型基金 廖裕舟 560403.OF 华泰柏瑞中证全指证券公司ETF 2026-02-26 被动指数型基金 李茜 159172.OF 汇添富中证畜牧养殖产业ETF 2026-02-25 被动指数型基金 罗昊 026770.OF 中银创业板50指数A 2026-02-24 被动指数型基金 李念,姚进 512463.OF 华夏中证电池主题ETF 2026-02-24 被动指数型基金 刘蔚 026458.OF 银华中证有色金属ETF联接A 2026-02-24 被动指数型基金 张凯 159170.OF 永赢国证港股通互联网ETF 2026-02-24 被动指数型基金 储可凡 513933.OF 华泰柏瑞恒生生物科技ETF 2026-02-24 被动指数型基金 陈柯含 515463.OF 南方中证全指红利质量ETF 2026-02-26 被动指数型基金 高兴坤 560213.OF 景顺长城农牧渔ETF 2026-02-24 被动指数型基金 龚丽丽 资料来源：wind、财信证券(数据提取日：20260223) # 4风险提示 未正式发行、上市的REITs产品，分析研判将受到募书、产品信息调整等多重因素影响，产品关注度不直接等同于对产品的推介； 新基金的选择，建议综合考虑建仓期、费率、基金经理长期业绩及回撤控制、相关行业主题的行情阶段等因素； 历史数据不代表未来业绩； 跟踪品种为非保本型产品，在极端情况下，可能存在无法完全回收本金的情形； 经济、政策等诸多内外因素可能会造成基金的市场风险，影响基金收益水平等。 # 投资评级系统说明 以报告发布日后的6一12个月内，所评股票/行业涨跌幅相对于同期市场指数的涨跌幅度为基准。 类别 投资评级 评级说明 股票投资评级 买入 投资收益率超越沪深300指数15%以上 增持 投资收益率相对沪深300指数变动幅度为5%一15% 持有 投资收益率相对沪深300指数变动幅度为-10%一5% 卖出 投资收益率落后沪深300指数10%以上 行业投资评级 领先大市 行业指数涨跌幅超越沪深300指数5%以上 同步大市 行业指数涨跌幅相对沪深300指数变动幅度为-5%一5% 落后大市 行业指数涨跌幅落后沪深300指数5%以上 # 免责声明 本报告风险等级定为R3，由财信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作，本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。 根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告仅供本公司客户中风险评级高于R3级（含R3级）的投资者使用。本报告对于接收报告的客户而言属于高度机密，只有符合条件的客户才能使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司当然客户。本报告仅在相关法律法规许可的情况下发放，并仅为提供信息而发送，概不构成任何广告。 本报告所引用信息来源于公开资料，本公司对该信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的信息、资料、建议及预测仅反映本公司于本报告公开发布当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及预测不一致的报告。本公司对已发报告无更新义务，若报告中所含信息发生变化，本公司可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司及本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此作出的任何投资决策与本公司及本公司员工或者关联机构无关，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，也可能涉及为该等公司提供或争取提供投资银行、财务顾问、咨询服务、金融产品等相关服务，投资者应充分考虑可能存在的利益冲突。本公司的资产管理部门、自营业务部门及其他投资业务部门可能独立作出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面授权，任何机构和个人（包括本公司客户及员工）均不得以任何形式、任何目的对本报告进行翻版、刊发、转载、复制、发表、篡改、引用或传播，或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用，请投资者谨慎使用未经授权刊载、转发或传播的本公司研究报告。经过书面授权的引用、刊载、转发，需注明出处为“财信证券股份有限公司”及发布日期等法律法规规定的相关内容，且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改。 本报告由财信证券研究发展中心对许可范围内人员统一发送，任何人不得在公众媒体或其它渠道对外公开发布。任何机构和个人（包括本公司内部客户及员工）对外散发本报告的，则该机构和个人独自为此发送行为负责，本公司不因此承担任何责任并保留对该机构和个人追究相应法律责任的权利。 # 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