REITs在二级市场价格波动受何影响？-20230511-申万宏源-40页_2mb

国内基础设施REITs市场分析总结

核心内容概述

• 基础设施REITs市场发展迅速：自2021年6月首批9只REITs上市以来，已累计成立27只，发行规模达908.92亿元。
• 二级市场价格波动显著：今年以来，REITs二级市场价格出现明显回落，部分类型如仓储物流和产业园REITs跌幅较大。
• 价格波动因素多样：包括市场情绪、资产表现、利率变化等。
• 未来市场展望积极：政策支持推动REITs常态化发行，市场有望进一步发展。

主要观点

1. 市场概况

• REITs类型分布：国内REITs主要包括交通基础设施、仓储物流、园区基础设施、保障性租赁住房、生态环保和能源基础设施等类型。
• 价格波动阶段：REITs市场可划分为四个阶段，初期因稀缺性上涨，随后因非理性投资回调，之后出现分化，最终整体阴跌。
• 价格指数表现：C-REITs价格指数累计收益率为7.94%，年化收益率为4.33%，风险收益特征介于股票和债券之间。
• 细分类型表现：仓储物流和产业园REITs下跌明显，而交通基础设施REITs表现分化。

2. 市场流动性与投资者结构

• 日均成交额：2023年至今，基础设施REITs日均成交额为3.38亿元，其中华夏中国交建REIT和中金普洛斯REIT成交活跃。
• 投资者结构：机构投资者占比较高，普遍在90%以上，且保险、券商为主要持有者。
• 流通盘与稀缺性：REITs上市初期流通盘较小，战略配售比例高（均值为67.82%），锁定期长，影响市场流动性。

3. 价格波动影响因素

• 价格波动与利率相关：10年期国债收益率与REITs价格呈负相关，相关系数为-0.64。
• 资产表现差异：产权类REITs经营表现优于特许经营权类，尤其是保障性租赁住房和能源基础设施。
• 市场情绪影响：网下和网上中签率下降，导致投资者情绪降温，进一步影响二级市场价格。
• 估值分化：不同类型的REITs估值差异明显，保障房REITs估值较高，交通基础设施REITs估值较低。

4. REITs市场未来展望

• 政策支持：2023年3月发改委和证监会发布文件，推进REITs常态化发行，降低资产规模门槛。
• 新项目获批：已有2只基础设施REITs获批，显示市场进一步开放。
• 底层资产扩展：REITs底层资产将扩展至商业地产领域，以促进消费和民生项目发展。
• 市场潜力：尽管当前价格回落，但市场仍有较大发展潜力，尤其是优质底层资产尚未完全进入REITs市场。

关键信息

• REITs类型与表现：仓储物流、产业园REITs跌幅较大，保障房、能源基础设施和生态环保REITs表现相对较好。
• 投资者行为：网下申购“打新”收益有所下降，二级市场交易活跃度较低。
• 政策导向：236号文和证监会相关通知推动REITs常态化发行，提升市场流动性。
• 收益率与估值：产权类REITs整体表现优于特许经营权类，部分项目IRR较高。

附录：主要REITs表现数据

总结

国内基础设施REITs市场正在快速发展，但二级市场价格自2023年以来出现明显回落。价格波动主要受到市场情绪、资产表现、利率变化等因素影响，其中产权类REITs表现优于特许经营权类。政策支持推动了REITs的常态化发行，底层资产逐步扩展至商业地产领域，市场潜力巨大。未来，随着更多优质资产的引入，REITs市场有望实现更稳健的发展。