2017-天津房信限价房信托受益权二期资产支持专项计划信用评级报告_35页_1mb

天津房信限价房信托受益权二期资产支持专项计划总结

核心内容

天津市房地产信托集团有限公司（以下简称“天津房信”）委托中诚信证券评估有限公司对“天津房信限价房信托受益权二期资产支持专项计划”进行信用评级。经分析，该计划优先级资产支持证券的信用等级为 AA+ 级，表示预期收益获得及时支付和本金在法定到期日或以前足额偿付的可能性较高，违约风险较低。

主要观点

• 本专项计划的资产支持证券分为优先级（5.00亿元）和次级（0.30亿元），优先级资产支持证券的受偿顺序优先于次级。
• 优先级资产支持证券的预期收益率为固定利率，且在正常情况下，销售回款对优先级证券本息的覆盖倍数在1.06~1.15之间，保障较好。
• 天津市信瑞房地产开发有限公司（以下简称“信瑞地产”）作为信托贷款借款人，以其项目销售收入的应收账款为信托贷款提供质押担保，为优先级证券提供一定保障。
• 天津房地产集团有限公司（以下简称“天房集团”）作为信托贷款保证人，为信瑞地产的还本付息义务和加速清偿义务提供连带责任保证担保，保障力度强。
• 专项计划设置了完善的现金流分配机制，包括优先级/次级支付机制、差额支付机制、加速清偿机制等，以降低优先级证券的偿付风险。
• 中诚信证评认为，天房集团作为天津市最大的房地产开发企业，具有较强的信用实力和良好的运营情况，为其下属企业信瑞地产的信托贷款提供有力的信用支持。

关键信息

一、基础资产与现金流

• 基础资产为天津房信信托贷款2号单一资金信托信托受益权，应收信托贷款本金总额为5.30亿元。
• 基础资产现金流来源于信瑞地产承建的天津市西青大寺镇新家园限价商品房项目C地块亲和良园1-12号楼的销售收入。
• 项目预计总投资167,500万元，总建筑面积252,734平方米，其中住宅180,139平方米，配套公建27,595平方米，地下建筑面积45,000平方米。
• 销售回款预测显示，预计总回款金额为64,436.52万元，销售回款对信托受益权的保障倍数为1.05~1.07倍。

二、交易结构

• 原始权益人为天津房信，计划管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司，信托受托人为国民信托有限公司，托管人为招商银行股份有限公司天津分行。
• 基础资产通过《信托受益权转让合同》转让给专项计划，由信瑞地产提供销售收入质押担保，天房集团提供连带责任保证担保。
• 优先级资产支持证券的投资者在专项计划存续期内，按月获得收益分配，优先于次级证券。

三、信用提升机制

• 优先级/次级支付机制：次级证券为优先级证券提供内部信用支持。
• 差额支付机制：天津房信对优先级证券的各期预期收益和全部未偿本金的差额部分承担不可撤销及无条件的补足义务。
• 保证担保：天房集团为信瑞地产的信托贷款还本付息义务和加速清偿义务提供连带责任保证担保，保障力度强。
• 质押担保：信瑞地产以其项目销售收入的应收账款为信托贷款提供质押担保，确保现金流的稳定性。

四、风险与缓解措施

• 信托贷款债务人违约风险：信瑞地产作为借款人，其偿债能力和意愿影响基础资产现金流的稳定性。若发生逾期或经营困难，将影响优先级证券的偿付。
• 缓解方式：天房集团提供连带责任保证担保，可有效降低违约风险。
• 信托受托人资金混同风险：若国民信托发生财务状况恶化，可能影响基础资产回收款的独立性。
• 缓解方式：国民信托经营状况良好，且交易设置了完善的资金划转机制，资金混同风险可控。

五、财务分析

• 天房集团作为原始权益人和差额支付义务人，总资产和所有者权益逐年增长，但资产负债率也持续上升。
• 2013~2015年，天房集团总资产分别为1,034.06亿元、1,330.02亿元和1,792.57亿元，负债总额分别为867.49亿元、1,142.83亿元和1,509.00亿元。
• 天房集团的主营业务收入逐年增长，2013~2015年分别为164.36亿元、174.65亿元和328.86亿元，毛利率分别为15.23%、18.46%和23.59%。
• EBITDA利息保障倍数较低，仅为0.37倍、0.56倍，但因天房集团的保证担保，整体偿付能力仍较强。

六、现金流分析

• 根据《销售回款预测报告》，预计销售回款对优先级证券本息的覆盖倍数在1.06~1.15之间，保障较好。
• 在收益率上调50BPs的情况下，覆盖倍数仍保持在1.06~1.13之间，保障水平稳定。
• 基础资产现金流对优先级证券本息的覆盖倍数在1.07~1.11之间，保障情况良好。

七、信用评级依据

• 交易结构的法律完备性。
• 优先级/次级支付机制提供的信用支持。
• 信托贷款的质押担保和保证担保。
• 专项计划的资金划转机制和托管安排。
• 天房集团的信用实力和对信瑞地产的担保能力。

评级结论

基于对基础资产、交易结构、现金流保障机制及参与方信用实力的综合分析，中诚信证评授予本专项计划优先级资产支持证券的信用等级为 AA+ 级。该信用等级表明优先级资产支持证券预期收益获得及时支付和本金在到期日或以前足额偿付的可能性较高，违约风险较低。

重要参与方