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2025年4月 | 粤港澳大湾区物流市场总结

核心内容

2024年，粤港澳大湾区物流市场在外部冲击与内部增长之间呈现出利钝交织的态势。尽管制造业商务活动受地缘政治和贸易保护主义风险影响，整体表现低迷，但跨境电商的稳健增长为物流市场提供了强劲支撑。市场供应持续扩张，租金指数温和上升，但投资市场因预期保守而出现价格指数下降。

主要观点

• 跨境电商主导需求：跨境电商行业持续增长，成为物流市场的主要驱动力。2024年新增供应中，67.3%被“四小龙”平台（Temu、Shein、AliExpress、TiktokShop）承租，跨境电商在租户结构中的占比升至49.4%。
• 供应规模创历史新高：2024年大湾区物流市场年度供应达394.0万平方米，创历史新高，年底总存量突破2,096.9万平方米，同比增长20.9%。
• 空置率上升：受供应高峰和需求增长放缓影响，大湾区平均空置率同比上升5.3个百分点至9.0%，为近五年新高。
• 租金增长放缓：租金指数同比上涨2.7%，但较2015-2019年的年均增速有所下降。内地城市租金涨幅在0.4%-4.7%之间，而香港因汇率波动，以港币计价租金下降2.1%。
• 投资市场转软：投资价格指数同比下降2.1%，各城市降幅在0.3%-6.7%之间。买家对租金预期和资产估值更加保守，市场情绪整体谨慎。
• 2025年市场扩张预期：预计未来三年新增供应总量达1,350.3万平方米，推动总存量扩张64.4%。至2025年底，大湾区物流市场总存量预计达2,709.3万平方米，同比增长29.2%。

关键信息

供应与需求

• 供应增长：2024年大湾区物流市场新增供应394.0万平方米，年度供应创历史新高。
• 存量扩张：年底总存量达2,096.9万平方米，同比增长20.9%。
• 佛山崛起：佛山成为大湾区物流市场存量最大的城市，总存量达396.2万平方米，较香港高3.3%。
• 广佛肇主导供应：广佛肇城市板块贡献了全年40.6%的新增供应，是大湾区主要供应来源。
• 净吸纳量下降：全年净吸纳量同比下降8.3%至268.8万平方米，但仍高于过去五年平均水平33.6%。

租金与价格

• 租金温和上涨：2024年大湾区物流租金指数同比上涨2.7%，内地城市租金涨幅在0.4%-4.7%之间。
• 价格指数下降：投资价格指数同比下降2.1%，反映市场基本面变化和投资者情绪转变。
• 租户结构变化：成熟项目租金增长稳定，但市场整体租金增速放缓，业主调整租金预期。

2025年展望

• 市场扩张：预计2025年大湾区物流市场总存量将扩张近三成，达2,709.3万平方米。
• 供应高峰：2025年将出现五年供应高峰，新增供应预计达612.4万平方米。
• 广佛肇持续主导：未来三年新增供应中，广佛肇预计贡献63.8%，其中佛山和广州年均新增供应分别达156.0万平方米和102.3万平方米。
• 政策与内需驱动：广东重点发展集成电路、新能源汽车、低空经济、生物医药、储能及新能源等战略性新兴产业，推动制造业向科技创新驱动型转型，为物流市场提供内需支撑。

挑战与机遇

• 外部挑战：美国对华加征关税及贸易战升级，全球经济下行压力冲击企业经营，导致市场增长承压。
• 内部机遇：中国全方位扩大内需，政策激励下内需增长或可缓解部分下行压力。
• 供需格局转变：市场供需关系的转变对租赁及投资市场形成新的挑战，需通过精准调控实现平衡发展。

总结

2024年，粤港澳大湾区物流市场在跨境电商的推动下保持韧性增长，但受地缘政治和贸易摩擦影响，整体表现趋于审慎。未来三年，市场将加速扩张，新增供应总量预计达1,350.3万平方米，推动总存量增长64.4%。然而，投资者对市场预期趋于保守，投资市场面临调整。市场将进入新的发展阶段，需在政策支持与市场调控之间寻求平衡。