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香港楼市调整分析总结

核心内容

财通国际预测，2018至2020年，香港房屋实物需求将逐年减少至27,000~29,000户，而新房屋供应则逐年增加，私宅、公屋、资助房屋分别预计供应13,000伙、14,000伙、3,500伙，合计约30,000伙。由于供应超过需求，将导致空置房屋逐年累积，空置率回升，结束自2003年以来的私宅空置率下降趋势，进而推动楼价合理调整。

主要观点

• 供求关系逆转：房屋供应量超过需求，空置率将回升，楼价面临调整压力。
• 利差收窄：租金回报率-LIBOR利差缩小，部分甚至接近0%，表明投资者对房地产的回报预期下降。
• 租金增长放缓：受出口增长减缓影响，租金上升速度放缓，甚至出现下跌趋势。
• 财务因素变化：美元LIBOR和港元HIBOR均呈上升趋势，但租金回报率未能同步提升，导致利差缩小。
• 市场调整信号：历史上每当利差跌至低于0%，往往伴随楼价调整，因此当前形势可能预示楼价将出现调整。

关键信息

房屋市场供需预测

• 需求：2018-2020年，每年新住户形成减少至27,000~29,000户。
• 供应：
  • 私宅：预计供应13,000伙
  • 公屋：预计供应14,000伙
  • 资助房屋：预计供应3,500伙
• 合计供应：约30,000伙，超过需求，导致空置率回升。

租金与利差

• 租金回报率：以港岛丙类私宅为例，租金回报率约2.4%，LIBOR为2.56%，利差缩小至约0.16%。
• 利差预期：若市场要求利差回归长期平均1.6%，则楼价可能调整至每呎约12,028港元。

市场指数表现

大中华地区主要指数

全球主要市场指数

债券、商品及外汇市场

个股表现

吉利汽车 (00175.HK)

• 机构点评：瑞信给予「跑赢大市」评级，目标价29元。
• 预测：预计2019年销量、收入及纯利将实现双位数增长，新能源汽车及48V轻度混合动力汽车销量将居中国首位。
• 品牌发展：领克品牌2018至2020年销售目标为15万辆、30万辆及60万辆。

港交所 (00388.HK)

• 机构点评：摩根大通下调盈利预测，给予「增持」评级，目标价260元。
• 交易量增长：衍生工具与LME交易量分别增长21%和44%，预计未来增长将放缓。

腾讯 (00700.HK)

• 机构点评：麦格理给予「跑赢大市」评级，目标价520元。
• 业绩预测：预计2019年第三季度收入增长24%，毛利率下降至44.1%。
• 业务发展：推出多款手游，其中多数为高ARPU的MMO类型，同时《王者荣耀》DAU及使用时间增长。

信义光能 (00968.HK)

• 机构点评：瑞银给予「买入」评级，目标价3.4元。
• 业务调整：分拆下游太阳能业务信义能源上市，出售540兆瓦太阳能发电场项目，预计提升估值。

理文造纸 (02314.HK)

• 机构点评：花旗下调目标价至9.5元，维持「买入」评级。
• 成本与利润：废纸成本下降，但利润预期下调，市盈率降至8倍，股息收益率超过5%。

总结

整体来看，香港楼市正经历供需逆转，空置率回升，楼价面临调整压力。同时，租金回报率-LIBOR利差缩小，表明市场对房地产投资回报的预期下降。港股市场在投资者观望美联储政策及美国中期选举结果下反复波动，部分个股如吉利汽车、腾讯、信义光能等表现优于市场，而部分受政策影响的板块如新能源汽车则表现疲软。市场估值方面，机构普遍认为部分股票仍有投资价值，但需警惕利差收窄及需求疲软带来的影响。