2025年第一季度北京房地产市场回顾_16页_4mb

报告摘要

2025年第一季度北京房地产市场回顾总结

核心内容概述

2025年第一季度，北京房地产市场呈现多元化发展态势，不同细分市场表现各异。办公楼市场情绪回暖，新租需求稳健增长；零售物业市场受消费环境影响，净吸纳量仍为负；仓储物流市场迎来新增供应，净吸纳量首次回正；商务园区市场因新型制造园区交付，净吸纳量显著提升。整体来看，市场供需关系逐步调整，部分区域租金下行，而优质资产仍受青睐。

办公楼市场分析

主要数据

新增供应：3.1万平方米
净吸纳量：11.0万平方米
空置率：20.4%
平均租金面价：249.2元/月/平方米

市场表现

市场情绪回暖，新租交易总面积超过2023年和2024年同期水平。
搬迁仍是新租活动的主要构成，占新租交易总面积的近八成。
TMT行业（尤其是人工智能、大数据、平台互联网）成为新租需求主力，带动扩租和整合升级。
金融行业基金和保险类租户有小面积扩租，专业服务业需求稳步释放。
中关村、望京等科技中心及丽泽新兴子市场贡献主要净吸纳量，而东部传统区域（如CBD、王府井）净吸纳量为负。

未来展望

预计未来六个月将有近24万平方米新增办公面积投放市场，主要集中于非核心商务区。
租户策略转向房地产组合优化，推动市场进一步整合和调整。

零售物业市场分析

主要数据

新增供应：0.0万平方米
净吸纳量：-4.6万平方米
空置率：7.4%
首层平均租金报价：31.3元/天/平方米

市场表现

无新增商业项目交付，存量物业持续转型升级。
餐饮类新店占比49%，服饰鞋包类占比31%，其他品类如珠宝首饰、美妆香氛等需求有所分化。
CBD、王府井等核心商圈闭店现象明显，净吸纳量为负，空置率小幅上升。
首层租金持续下行，跌幅达0.4%。

未来展望

预计未来六个月非核心商圈将有35万平方米零售物业开业，提升区域商业品质。
政府出台的以旧换新补贴及消费支持计划有望促进消费回暖，带动零售物业需求。

仓储物流市场分析

主要数据

新增供应：6.7万平方米
净吸纳量：2.6万平方米
空置率：25.0%
平均租金报价：48.4元/月/平方米

市场表现

平谷马坊项目交付，带来新增供应。
第三方物流占据新租需求60%，纯电商及制造业需求小幅回升。
全市净吸纳量首次回正，但空置率上升0.6个百分点至25.0%。
通州、顺义空港、亦庄经开区等核心子市场租金持续松动，加速下调。

未来展望

平谷马坊及顺义其他子市场预计新增63万平方米高标仓储设施，廊坊和天津近京区域将分别交付52万和7万平方米。
租户对“质价比”的关注将推动租户搬迁和租约重整，促进高标仓市场活跃度提升。

商务园区市场分析

主要数据

新增供应：48.2万平方米
净吸纳量：16.3万平方米
空置率：25.1%
平均租金报价：143.8元/月/平方米

市场表现

新增供应达历史高位，其中86%为医药及生命科学产业专项园区。
医药健康和工业品制造业成为新租引擎，需求占比超85%。
TMT行业以搬迁为主，推动净吸纳量增长。
存量物业去化缓慢，叠加腾退现象，空置率环比上升1.4个百分点。

未来展望

预计未来六个月将有26万平方米新型制造园区交付，位于北清路和亦庄经开区。
北京市政府支持政策有望集中资源导入优质商务园区，推动其发展。

物业投资市场分析

主要数据

成交总量：92.9亿元
办公相关物业占比：100%
企业买家占比：78%
内资买家占比：100%

市场表现

市场活跃度温和，共录得9笔交易，环比、同比分别下降4.8%和14.7%。
自用买家主导市场，推动8笔办公物业交易落地，包括4笔标准办公楼和4笔商务园区项目。
优质办公项目受关注，如国家开放大学购入石景山智能科技园区，传媒企业购入奥体改造类办公项目。

未来展望

优质办公楼成为投资者重点偏好板块，资本化率持续攀升。
自用买家在周期底部积极锁定价格洼地，推动市场进一步调整。

关键信息总结

办公楼：市场情绪回暖，TMT行业需求强劲，净吸纳量回升，但东部传统区域承压。
零售物业：消费回暖不明朗，餐饮类需求占主导，核心商圈空置率上升，租金下行。
仓储物流：净吸纳量回正，第三方物流需求强劲，核心子市场租金松动。
商务园区：新型制造园区推动净吸纳量增长，但存量去化缓慢，空置率上升。
物业投资：自用买家主导市场，优质办公项目受青睐，资本化率攀升。

总结

2025年第一季度，北京房地产市场在不同细分领域表现出差异化趋势。办公楼市场逐步回暖，零售物业仍面临消费疲软压力，仓储物流市场迎来新供应并实现净吸纳量回正，商务园区因新型制造园区交付而表现亮眼。整体市场供需关系调整，部分区域租金下行，但优质资产仍受投资者关注。未来六个月，新增供应集中在非核心区域，市场有望进一步分化。

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