20181022-申万宏源研究_香港_-Razing_taxes_raises_roofs__Real_estate__Sector_outlook_10页_914kb

中国房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业在2018年9月的表现，并对行业趋势、政策变化及股票市场情况进行评估。整体来看，房地产市场经历了供需结构的转变，销售和投资增速放缓，但政策支持和估值吸引力促使行业评级上调。

主要观点

• 市场趋势：房地产市场已进入供需转变的拐点，房价下行趋势确立，销售和投资增速进一步放缓。
• 政策支持：个人所得税政策调整，包括六项专项附加扣除，旨在减轻中等收入群体负担，促进消费和整体经济发展。
• 估值分析：中资地产股大幅下跌，目前估值处于五年均值下方，折价幅度较大，但具备投资价值。
• 行业评级：将房地产行业评级从“低配”上调至“标配”，认为当前估值合理，具有吸引力。

关键信息

销售数据

• 1-9月销售面积：10亿平米，同比增长3.3%（相比1-8月增长4.1%）。
• 9月单月销售面积：1.46亿平米，同比转负0.8%。
• 1-9月销售额：8.8万亿元，同比增长15.6%（相比1-8月增长16.4%）。
• 9月单月销售额：1.3万亿元，同比增速降至11%。
• 销售均价：1-9月均价为8539元/平米，同比增长11.9%。

投资数据

• 1-9月投资金额：8.9万亿元，同比增长9.9%（相比1-8月增长10.1%）。
• 9月单月投资金额：1.2万亿元，同比增速降至8.9%。
• 新开工面积：1-9月同比增长16%，但9月同比增速降至20%。
• 竣工面积：9月同比减少9%，已连续13个月下降。
• 土地购置：9月土地购置面积同比增长16%，但同比增速较8月明显下降。

个税改革

• 政策内容：新增六项专项附加扣除，包括子女教育、继续教育、住房贷款利息、住房租金、赡养老人、大病医疗。
• 扣除标准：如子女教育每月1000元，住房租金根据城市不同，每月800-1200元。
• 税率调整：起征点提高至5000元，税率结构有所调整，有利于中等收入群体。

股票市场表现

• 中资地产股：今年以来平均跌幅超过20%，近期加速下跌。
• 估值水平：板块整体估值位于五年均值下方1-2个标准差，平均净资产折价超过55%，18年PE为4.7倍，PB为0.7倍，股息率超过8%。
• 评级建议：上调行业评级至Equalweight，推荐华润置地为首选，同时建议关注龙湖集团、旭辉控股和禹洲地产。

结论

尽管房地产市场面临销售和投资增速放缓的压力，但政策支持和估值吸引力使得行业评级上调。中等收入群体将从个税改革中受益，有助于促进消费和经济整体增长。虽然部分高杠杆或三四线城市布局较多的企业仍需谨慎，但多数开发商的估值水平已具备投资价值。