房地产行业2020年中报综述：风疾而知草劲，岁寒方见后凋-20200907-广发证券-30页_1mb

房地产行业2020年中报综述总结

核心内容概述

2020年上半年，中国房地产行业在疫情和行业利润率下行的双重压力下，整体表现承压。尽管收入增长有所放缓，但行业整体结算能力依旧较强，且未来增长潜力仍存。房企在融资成本、资产结构和经营杠杆方面进行了优化，但部分企业仍面临较大的财务压力。

主要观点

• 利润表分析：行业整体收入增长6.2%，但归母净利润同比下滑13.9%，反映出利润率承压。龙头房企利润表现相对稳健，而其他房企则出现明显下滑。下半年结算规模提升将成为支撑行业业绩的主要因素。
• 资产负债表分析：总资产增长6.4%，总负债增长7.0%，净负债率升至149%，但整体资金面仍相对安全。房企积极融资，平均融资成本下降10个基点，融资环境宽松。
• 经营表现：销售回款提升，拿地力度上升，核心经济圈投资占比增加，显示房企对高价值区域的偏好。

关键信息

一、公司分类标准及板块分拆

• 板块房企：共57家（A股38家）。
• 龙头房企：19年销售排名TOP10，共10家。
• 成长房企：19年销售排名TOP11-30，共18家。
• 其他房企：19年销售排名TOP30以外，共29家。

二、利润表分析

（一）收入增长

• 2020年上半年，57家样本公司营业收入1.88万亿元，同比增长6.2%。
• 归母净利润1821亿元，同比下滑13.9%。
• 龙头房企收入增长7%，成长房企增长11%，其他房企收入下滑5%。
• 结算收入占比由88.3%降至85.4%，但与19年同期基本持平。

（二）利润率及费用率表现

• 扣税毛利率23.4%，同比下滑2.6个百分点。
• 营业税金及附加占比下降至4.5%，部分抵消了毛利率下滑的影响。
• 管理销售费用率稳定在7.2%，财务费用率上升至2.6%。
• 高毛利公司利润率表现相对较好，平均增长3.1%。

（三）业绩表现

• 营业利润下降9.8%，其中龙头房企下降6.5%，成长房企下降5.3%，其他房企下降29%。
• 归母净利润同比下滑13.9%，龙头房企下降9.8%，成长房企下降11.1%，其他房企下降30.4%。
• 中南建设、滨江集团、金科股份和新城控股为业绩增长前四。

三、资产负债表分析

• 总资产：22.2万亿元，同比增长6.4%。
• 总负债：17.9万亿元，同比增长7.0%。
• 有息负债：6.4万亿元，同比增长7.1%。
• 净负债率：149%，较19年末上升4个百分点。
• 资产负债率（扣除预收账款）：74.8%，略有上升。
• 杠杆结构：整体杠杆乘数8.0x，财务杠杆和经营杠杆分别上升0.1x和0.2x。
• 经营杠杆占比：龙头房企57%，成长房企48%，其他房企39%。

四、公司经营分析

（一）销售分析

• 销售金额：同比下降1.6%，但销售面积基本追平19年同期。
• 销售回款：同比增长7%，并表回款率54.5%，同比上升4.5个百分点。

（二）开竣工表现

• 竣工面积：同比增长14%，下半年预计增速将达34%。
• 结算面积：上半年增长16.6%，均价下滑7.5%。

（三）拿地表现

• 拿地金额：同比增长10%，核心经济圈占比提升至75%。
• 拿地力度：同比增长7个百分点，成长型房企拿地力度上升明显。

五、风险提示

• 疫情对房地产行业影响超预期。
• 政策调控力度进一步加大。
• 按揭贷利率持续上行。
• 行业库存抬升快于预期。
• 行业基本面超预期下行。
• 房地产税立法推进超预期。

重点公司估值和财务分析

分析总结

• 收入端：上半年增速放缓，但结算能力依旧强劲，未来增长潜力大。
• 利润端：利润率承压，但高于上轮低点，高毛利公司表现相对较好。
• 资产负债：资产结构优化，融资成本下降，但净负债率上升，部分房企未达标“三道红线”。
• 经营表现：销售回款提升，拿地力度加大，核心经济圈投资占比提升。
• 风险因素：疫情、政策调控、利率上升、库存增加、基本面下行、房地产税立法等。

整体来看，2020年上半年房地产行业面临较大挑战，但龙头房企表现稳健，行业整体有望在下半年逐步恢复。