20160729-广发证券-阳光股份-000608.SZ-转型意图明确_项目资质扎实_16页_1mb

阳光股份 (000608.SZ) 总结

核心内容

阳光股份（000608.SZ）是一家经历多次大股东更替和业务转型的房地产企业，自1996年上市以来，逐步从水泥产销转型为专注于商业地产的开发、持有、招商与运营。公司目前的业务结构包括住宅开发、持有经营、经营租赁及参股项目，其核心战略是向“成为中国领先的商业地产集团”迈进，并通过轻资产模式实现股东回报。

主要观点

• 战略转型明确：公司经历了多次业务调整，15年大股东变更为领大有限公司，标志着公司以持有型物业资产管理为核心的转型正式确立。
• 业务布局广泛：公司在全国多个城市布局商业项目，包括北京、上海、天津、成都、西安、郑州、沈阳、青岛、石家庄、唐山等，形成多元化的商业地产组合。
• 资产管理能力突出：公司拥有超过300人的资产管理团队，具备丰富的商业地产运营经验，形成独特的“小股东、大管理”模式，提高管理效率和收益。
• 财务杠杆较高：公司资产负债率维持在59%以上，财务压力较大，但通过资产处置和项目调整，逐步改善了财务状况。
• 盈利预测积极：预计公司2016、2017年EPS分别为0.11元和0.17元，维持“买入”评级。
• 估值折价明显：公司NAV估值为75.7亿元，当前市值仅为46亿元，折价率接近40%，存在较大的投资价值。

关键信息

财务数据

• 总资产：截至2015年末，公司总资产为103亿元，净资产为41亿元。
• 资产负债率：2014年为61.2%，2015年为59.7%，2016年为65.1%，2017年为67.9%，2018年为68.5%。
• 净利润：2014年亏损5.85亿元，2015年扭亏为盈，净利润为2000万元，2016年为8500万元，2017年为1.28亿元，2018年为2.03亿元。
• EPS：2014年为-0.78元，2015年为0.03元，2016年为0.11元，2017年为0.17元，2018年为0.27元。
• 市盈率（P/E）：2014年为-7.83，2015年为227.05，2016年为53.91，2017年为35.86，2018年为22.60。
• 市净率（P/B）：2014年为1.39，2015年为1.38，2016年为1.43，2017年为1.37，2018年为1.29。
• EV/EBITDA：2014年为62.60，2015年为34.63，2016年为31.61，2017年为25.94，2018年为21.72。

项目与资产情况

• 持有经营物业：公司自持物业总规模为41.1万方，主要分布在一线城市，如北京、成都、天津、上海。
• 参股项目：参股项目总建筑面积为77.5万方，权益可租面积为6.4万方，涉及多个城市。
• 未结算面积与货值：公司当前在手开发项目未结算面积为37万方，未结算货值约为63亿元。
• NAV估值：公司NAV估值为75.7亿元，当前市值为46亿元，折价率接近40%。

业务板块

• 住宅开发：公司通过股权转让等方式逐步清理住宅资产，保留的住宅项目多为综合体，具备协同效应和盈利潜力。
• 持有经营业务：公司持有经营物业主要包括商业和办公项目，如阳光大厦、阳光上东、北苑华堂等，其中阳光大厦和上海银河宾馆主楼因改建影响出租率，但未来有望提升。
• 经营租赁业务：公司开展经营租赁项目，如北京878商务中心和上海淮海路项目，2015年贡献收入2113万元，毛利率高达49%。
• 参股项目：公司通过参股方式参与多个商业地产项目，如沈阳长青路、北京朝阳路项目等，获得管理费收入，提升资产价值。

投资建议

• 公司评级：维持“买入”评级。
• 盈利预测：预计2016、2017年EPS分别为0.11元和0.17元，业绩有望持续增长。
• 估值逻辑：公司当前市值较低，NAV估值较高，具备较大的增值空间，是具备转型预期的小市值地产股资源企业。

风险提示

• 财务杠杆高：公司资产负债率较高，存在较大的财务压力。
• 转型进展缓慢：公司转型涉及多个方面，短期内难以实现全面转型，可能影响业绩表现。
• 市场环境变化：地产市场调控政策和市场环境变化可能对公司经营和盈利产生影响。

估值与投资建议

• NAV估值：公司NAV估值为75.7亿元，当前市值仅为46亿元，折价率接近40%，显示市场对其未来价值的低估。
• 未来增长潜力：随着持有经营项目的出租率提升，租金收入将有望成为公司业绩增长的主要驱动力。
• 轻资产模式：公司通过轻资产模式提升资产管理能力，实现更高的股东回报和公司价值。

项目与资产结构

• 持有经营项目：包括阳光大厦、阳光上东、北苑华堂、通州瑞都商业、成都A-Ztown、成都九眼桥、天津北辰、上海银河宾馆主楼等，合计41.1万方。
• 参股项目：包括沈阳长青路、北京朝阳路项目、天环阳光新生活广场等，合计77.5万方，权益可租面积为6.4万方。
• 开发项目：包括北京阳光上都、成都锦尚中心、天津杨柳青鹿岭景园等，未结算面积为37万方，未结算货值约为63亿元。

业务发展

• 商业地产专业化：公司专注于商业地产项目的持有、开发、招商和运营，形成多个成功的商业项目品牌。
• 轻资产模式：公司通过参股和管理费模式实现轻资产运营，提升盈利能力和资产价值。
• 项目改造与提升：公司积极进行项目改造，提升物业价值和出租率，如阳光大厦由商业物业改造为写字楼。

投资价值

• 市场低估：公司当前市值仅为46亿元，NAV估值为75.7亿元，存在较大的增值空间。
• 盈利增长：公司预计未来两年盈利将显著提升，EPS分别为0.11元和0.17元，业绩增长潜力大。
• 转型预期：公司具备清晰的转型方向和较强的资产管理能力，未来发展前景良好。

总结

阳光股份（000608.SZ）是一家专注于商业地产开发与运营的房地产企业，经历了多次大股东更替和业务转型。公司通过轻资产模式和专业资产管理团队，提升物业价值和租金收入，具备较大的投资价值。当前市值仅为46亿元，NAV估值为75.7亿元，折价率接近40%，显示出市场对其未来价值的低估。公司预计未来两年盈利将显著增长，EPS分别为0.11元和0.17元，维持“买入”评级。