产业债信用观察系列之房地产行业之十一：房地产五年调控史-20210414-光大证券-11页_441kb

房地产五年调控史总结

核心内容

房地产市场调控政策自2016年起，逐步形成以“房住不炒”为核心的长效机制。政策重点在于抑制房地产泡沫，防范金融风险，推动市场平稳健康发展。通过政策表述、需求端、供给端和融资端四个维度，政府对房地产行业实施了多层面的调控措施。

主要观点

• 房地产调控已上升至国家宏观经济全局层面，强调长期机制建设和市场稳定。
• 需求端政策通过限购、限贷、限售等措施抑制非理性购房需求，防止资金违规流入房地产市场。
• 供给端政策通过土地供应调控、棚改和租赁住房建设，缓解供需矛盾，稳定市场预期。
• 融资端政策通过严格监管企业融资渠道，控制房地产贷款比例，防范系统性金融风险。

关键信息

1. 政策表述

• 2016年12月：中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，强调建立房地产长效机制。
• 2017年2月：中央财经领导小组提出建立长效机制，引导投资行为，稳定市场预期。
• 2017年3月：国务院政府工作报告提出支持居民自住和进城人员购房，加快建立住房租赁市场。
• 2018年1月：原银监会强调防控金融风险，严格控制房地产融资。
• 2019年3月：银保监会主席郭树清指出房地产是金融风险最大的“灰犀牛”，需加强审慎管理。
• 2020年12月：央行推出房地产贷款集中度管理制度，设置“两道红线”控制房地产贷款比例。

2. 需求端政策

• 五限政策：限购、限贷、限售、限价、限商等政策组合，抑制非理性购房行为。
• 信贷政策：优化住房公积金贷款政策，实施差别化住房信贷政策，控制个人住房贷款比例。
• 监管措施：严禁首付贷、消费贷款违规购房、金融机构违规提供房地产场外配资等行为。

3. 供给端政策

• 土地供应：根据城市库存情况，调整土地供应结构，对房价上涨压力大的城市增加住宅用地供应。
• 棚改与租赁住房：推进棚户区改造，发展租赁住房，提高货币化安置比例，推动租购并举。
• 土地管理：深化土地管理制度改革，推动城乡统一建设用地市场建设，优化土地供应结构。

4. 融资端政策

• 发债管理：严格限制房企发债用途，严禁用于购置土地，加强公司债分类监管。
• 信贷管理：控制房地产贷款集中度，设定不同规模银行的房地产贷款占比上限。
• 信托与保险：加强房地产信托业务监管，限制保险资金用于房地产开发，推动住房租赁资产证券化。
• 跨境融资：提高宏观审慎调节参数，但外债仍需发改委备案，融资政策未松动。

风险提示

• 政策存在删减和遗漏，需持续关注政策变化。
• 调控政策限制房企举债扩张，可能导致信用资质分化加剧。
• 房地产金融风险依然存在，需警惕泡沫化和金融化趋势。

分析师信息

• 分析师：张旭、危玮肖、李枢川
• 执业证书编号：S0930516010001、S0930519070001、联系人信息
• 联系方式：电话与邮箱信息

附录

• 行业及公司评级：提供不同评级的定义和基准指数。
• 法律声明：明确本报告的法律责任和使用限制，强调信息来源与准确性。
• 分析师声明：保证报告内容和观点基于合法合规信息，独立、客观。
• 光大证券研究所信息：包括上海、北京、深圳及香港、英国等分支机构地址。

图表说明

• 图表1至7展示了2016年至2021年的政策表述、需求端、供给端和融资端调控措施，涵盖多个部门和机构的政策文件。

总结

房地产调控政策在过去五年中持续强化，以“房住不炒”为核心，从政策表述、需求端、供给端和融资端多维度推动市场平稳健康发展。政策重点在于防范金融风险，促进住房租赁市场发展，优化土地供应结构，加强融资监管。随着调控政策的深化，房地产行业面临更多挑战，信用资质分化加剧，需持续关注政策变化与市场动态。