20201230-中泰证券-2021年房地产行业年度策略_轻博弈_重经营_73页_4mb

轻博弈，重经营 —— 2021年房地产行业年度策略总结

核心观点及投资建议

地产开发

• 行业趋势：三道红线政策促使房地产行业从加杠杆、广囤地转向高周转、降杠杆，金融属性弱化，制造业属性强化。
• 政策导向：房住不炒背景下，调控政策推动开发商提升经营效率与质量，带动产业链上下游增长。
• 投资推荐：推荐头部房企如万科、保利地产；关注成长型房企如金地集团、中南建设、金科股份、绿城中国；以及区域型高品质深耕型房企如滨江集团。

物业管理

• 行业趋势：物业行业进入优质赛道，竞争格局逐渐清晰，品质仍是核心竞争力，科技成为下一阶段比拼重点。
• 增值服务：城市服务及社区增值服务拥有广阔蓝海，龙头物管企业具备优势。
• 投资推荐：推荐永升生活服务、保利物业；建议关注碧桂园服务、招商积余、华润万象生活、卓越商企。

中介经纪

• 行业趋势：中介行业从信息不对称竞争转向服务质量竞争，佣金率由信息定价转向服务定价。
• 投资建议：看好行业中头部企业，推荐关注贝壳等。

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开发篇：销售推盘与供需关系

供需关系

• 周期弱化：房地产周期进入稳态增长阶段，2021年销售面积预计与2020年持平，增速中枢在0%附近。
• 需求驱动：短期需求增长依赖人才政策及城镇化率提升，长期需求由人均居住面积增长带动。
• 供给侧变化：三道红线后，房企降杠杆，推盘意愿提升，土储规模下降，核心城市拿地集中。

土地市场预期

• 三道红线影响：土地市场供需预期调整，供给回落幅度大于需求下滑，平均楼面价及溢价率下降。
• 土储变化：绿档房企维持拿地强度，红橙档房企拿地意愿下降，土地市场竞争格局改善。
• 拿地集中：一二线城市核心区域成为房企拿地重点，土地市场竞争更趋理性。

建设周期与竣工

• 竣工修复：2021年竣工面积将受益于2018年新开工项目的周期效应。
• 拿地与开工：拿地与开工存在一定的时差，2020年拿地推动2021年推盘节奏。

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物业篇：市场空间与发展趋势

市场空间

• 行业前景：物业行业处于蓝海阶段，管理面积持续增长，预计2020-2021年每年增长约10亿平方米。
• 政策利好：物业费政策逐步完善，疫情期间获得补贴与减免，行业估值分化明显。

行业趋势

• 集中度提升：通过并购与整合，物业行业集中度快速提升，头部企业优势明显。
• 科技赋能：科技投入提升效率，推动平台化发展，形成规模化效应。
• 城市服务：政府将城市公共空间视为“大物业项目”，推动城市服务发展。

投资观点

• 推荐标的：永升生活服务、保利物业。
• 建议关注：碧桂园服务、招商积余、华润万象生活、卓越商企。

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经纪篇：增长空间与行业变革

增长空间

• 存量市场：2016年存量住宅面积为208.55亿平方米，预计2030年将超400亿平方米。
• 二手房流通率：2019年中国二手房流通率为1.1%，远低于发达国家，存在较大提升空间。
• 佣金率改善：二手房佣金率从2.0%提升至2.9%，新房从1.8%提升至2.3%，仍低于全球平均水平。

行业现状

• 低效竞争：经纪人短期行为、信息不透明、安全体验差导致佣金率偏低。
• 人才与学历：经纪人学历普遍较低，职业年限短，影响行业服务质量。

商业模式创新

• 贝壳ACN机制：打破零和博弈，实现协作共赢，提升市占率。
• 平台化发展：贝壳通过链家直营+德佑加盟+第三方品牌，实现快速扩张。
• 正反馈机制：加入贝壳平台的中介形成效率与佣金率提升的正反馈循环。

安全保障机制

• 信用体系：贝壳分评分系统提升经纪人服务能力和平台信任度。
• 违规处罚：红黄线机制约束经纪人行为，提高违规成本。
• 资金监管：与多家银行合作，实现四方监管模式，提升交易安全性。

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总结

房地产行业趋势

• 三道红线促使行业回归理性，从金融属性向制造业属性转变。
• 政策调控持续稳定，行业进入平稳发展阶段，房地产仍是经济压舱石。

物业管理行业

• 优质赛道，服务边界不断延展，科技与品质成为竞争核心。
• 头部企业具备优势，未来城市服务市场潜力巨大。

房地产中介行业

• 佣金率由信息竞争转向服务竞争，贝壳模式推动行业向平台化、规范化发展。
• 行业集中度提升，服务质量改善是提升佣金率的关键。

投资建议

• 地产开发：关注龙头房企及区域深耕企业。
• 物业管理：推荐优质平台，关注科技与城市服务。
• 中介经纪：看好贝壳等头部企业，关注服务质量与平台化发展。