20221208-光大证券-房地产_对公募REITs政策的点评-REITs试点范围进一步扩大_打开商业不动产公募REITs空间_2页_377kb

报告摘要

随着我国公募REITs市场的发展，相关政策不断优化，试点范围进一步扩大，为商业不动产领域带来新的投资机遇。证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛上提出，将研究推动试点范围拓展至市场化长租房及商业不动产领域，标志着REITs在房地产行业的应用进入新阶段。

REITs市场发展提速
- 截至2022年11月底，我国已发行22只公募REITs产品，募集金额达757亿元，总市值近850亿元，整体较首发上涨约19%。
- 华润有巢REIT于11月1日获批，成为首家涉足租赁住房REITs市场的房企，其底层项目具备市场化活力和政府信用背书，为后续REITs产品发行提供了示范作用。
推动存量资产运营转型
- 房地产市场正从高周转快开发模式向存量运营模式转型，REITs的推出有助于盘活存量资产，提升资产周转率，增强企业滚动投资能力。
- 商业地产公募REITs有助于提升市场对商业资产优质性的检验，增强实体零售市场透明度，推动购物中心等资产的运营升维。
租赁住房市场迎来政策红利
- 当前我国住房市场以“二元化”供应为主，保障房由国企主导，而长租公寓市场因政策支持、监管加强及降税导向，正迎来发展新机遇。
- 公募REITs的放开将助力房企缓解融资压力，提升租赁物业供给能力。
投资建议
- 建议关注具备优质存量资产、稳定运营能力和良好现金流的房企，如万科A、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港等。
- REITs的发展将对存量运营板块的估值产生重塑作用，提升整体市场表现。

本报告基于合理假设，采用多种估值方法及模型，但分析结果可能因假设不同而存在较大差异。报告内容仅供参考，不构成投资建议，投资者应自行评估风险并作出决策。

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评级	说明
买入	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
增持	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
中性	未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%
减持	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%
卖出	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
无评级	因无法获取必要的资料，或公司面临重大不确定性事件，无法给出明确投资评级