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2024年5月地产数据与楼市政策分析总结

核心内容

2024年5月17日，国家统计局发布地产全链条数据，显示地产行业整体仍处于弱势调整阶段。地产投资增速小幅回落，销售数据偏弱，但新开工与施工增速有所改善，其中施工受去年基数偏低影响出现单月正增长。住宅库存升至3.9亿平历史偏高位，70大中城市新房房价连续25个月下跌。在此背景下，新一轮地产托底政策应运而生，旨在通过“供给侧+需求侧”双管齐下，缓解楼市库存压力，提振市场预期。

主要观点

• 地产数据疲软：4月地产投资增速为-10.5%，销售面积和销售额增速分别为-22.8%和-30.4%，显示销售端压力较大。
• 政策重心转向去库存：4·30政治局会议提出“消化存量房产和优化增量住房”的政策方向，近期政策密集落地，包括降低首付比例、取消贷款利率下限、设立保障性住房再贷款等。
• 需求端政策松绑：全国多数城市已全面取消限购，部分城市优化限购政策，降低购房成本，提升居民加杠杆能力。
• 供给端政府介入：地方政府被鼓励入市收购存量商品房，用于保障性住房建设，央行设立3000亿元再贷款支持地方国企收购存量房。
• 政策效果有限：尽管政策力度强于2022、2023年，但弱于2016年棚改货币化时期，实际购房需求的提振以修复销售斜率为主。

关键信息

1. 地产数据表现

• 投资：4月地产投资增速-10.5%，累计增速-9.8%。
• 销售：销售面积当月-22.8%，累计-20.2%；销售额当月-30.4%，累计-28.3%。
• 新开工：4月新开工面积增速-14%，累计-24.6%。
• 施工：4月施工面积增速19.4%，累计-10.8%。
• 竣工：4月竣工面积增速-19.1%，累计-20.4%。
• 库存：截至4月，住宅待售面积3.9亿平，库存出清周期较长，广义库存周期更长。

2. 楼市政策动向

• 需求侧：
  • 全国除四大一线城市及天津、海南、珠海外，其余地区全面放开限购。
  • 央行下调首付比例至15%，取消贷款利率下限，降低公积金贷款利率0.25个百分点。
• 供给侧：
  • 政府可合理价格收购商品房用作保障性住房。
  • 自然资源部暂停去化周期超36个月城市的新增用地出让。
  • 央行设立3000亿元保障性住房再贷款，预计带动银行贷款5000亿元。
  • 推动“以旧换新”政策，如郑州、广州等地开展相关活动。

3. 政策必要性分析

• 房价持续下行：70个大中城市新房价格同比-3.5%，二手房同比-6.8%，环比降幅也有所扩大。
• 库存压力显著：住宅待售面积同比增速达24.5%，为2015年以来新高，狭义库存出清周期为8个月。
• 房企资金紧张：房企资金来源累计同比-24.9%，其中住房销售对资金来源的拖累最大，需通过销售端改善来缓解现金流压力。

4. 政策影响展望

• 改善市场预期：政策有助于提振信心，打破房价下跌带来的悲观预期循环。
• 修复销售斜率：政策对销售端的改善可能有限，但有助于修复销售增速的下滑趋势。
• 传导时滞明显：销售数据改善可能需1-2个季度才能传导至投资端。
• 人口结构制约：中青年人口占比已出现拐点，城镇化率增长放缓，对地产需求形成长期压力。

后期关注点

1. 政策落地细则：尤其是地方政府收购存量房的资金来源、成本负担及执行意愿。
2. 销售修复弹性：政策逐步落地后，下游地产销售的改善情况将成为关键观察指标。
3. 库存消化周期：需关注政策对库存去化的实际效果，以及是否能有效改善房企现金流。
4. 人口与城镇化趋势：长期来看，人口结构变化对地产需求的影响不容忽视。

总结

综上所述，当前地产行业仍处于调整期，政策从供需两端发力，以去库存为主要目标。尽管政策力度强于近年，但对实际购房需求的提振有限，更多是修复销售斜率。政策效果需关注落地细节及后续传导过程，同时需警惕人口结构变化对地产长期需求的拖累。