2014-12-31-莱坊-Retail_Newsletter_September_2015_Issue_1_11页_6mb

郊区零售物业分析总结

当前问题

1. 行业变革：零售行业正经历重大转型，消费者需求更加多元化，追求便利性和体验感，线上购物对线下超市造成冲击。
2. 市场现状：
   • 郊区零售仓库（RW）租赁需求增长放缓，租金增长乏力，空置率有所上升。
   • 传统大型零售商如MFI、Comet等市场份额流失，新进入者如B&M、Dunelm更偏好郊区位置。
   • 社会零售额在郊区占比缓慢下降，而购物中心保持领先。

主要趋势与关键数据

1. 消费者行为：

   • 超过半数的消费者期待即时购物及娱乐体验，便利性成为主要驱动力。
   • 在线订单中，28%选择线下“闪提”（Click & Collect），76%的线上订单通过实体店完成，占比逐渐上升。
   • 线上渠道需平衡运递成本和消费体验，避免将仓储物流过度依赖于配送中心。

2. 零售仓库发展：

   • 郊区零售仓库空置率2014年为7.1%（较2009年持平）；2014年租金相比2007年仍偏低，预计要到2018年才能重回峰值。
   • 优质零售仓库租金成本高达35英镑/平方英尺，但市场整体租金增幅只有0.5%。
   • 后疫情时代，零售仓库或将发挥类似“前置仓”（quasi DC）功能。

3. 租赁市场：

   • 郊区零售公园租赁面积持续增长，吸引新供地和投资。
   • 传统商超品牌加快退出社区商圈，转向郊区。
   • 郊区零售仓库租赁条件趋于“中性”。

四大改进方向

1. （一）规划先行：零售区域需重新设计，满足消费者即时需求。
2. （二）美化筑巢：提升购物环境，增强便利性与多渠道服务。
3. （三）升级设计：增加便利设施，应对外卖、退货等越来越频繁的售后需求。
4. （四）快乐保镖：促进零售与休闲融合，提质增效。

现实困境与解决建议

• 总体挑战：郊区零售大楼租金低迷，租户结构更替加快，用户转换频繁，老品牌承受不小压力。
• 解决路径：基于大数据决策，加强线上—线下联动（OM），配套措施齐全。通过租赁结构变化，推举更具延展性的总开发商模式。

专家观点

• 多元化集聚的零售物流中心（RPC）可提供良好的协作协助，但需适应能力加强。
• 创意园区等新型业态提供成功参照，零售公园需借鉴品牌、景观、发展策略。

其他内容

数据指标

• 长期租金支出 - 市场占有率 - 发展趋势图表

新面孔

• 李德仁、斯蒂文·斯普林厄姆等零售业专业人士提升研究和分析能力。

留意事项

• 研报仅供参考，不具任何承诺。
• 分析数据来源于TW Associates、行星零售、Experian等权威机构。

免责声明：内容仅供参考，不构成投资建议。