TMT推动办公楼与商务园区去化多元买家支撑投资市场活跃度_7页_2mb

上海商业地产市场总结（2026年第二季度）

核心内容

2026年第二季度，上海商业地产市场整体呈现活跃态势，尤其在办公楼、零售物业、仓储物流和商务园区领域表现突出。TMT行业成为主要驱动力，推动市场需求增长与投资活跃度提升。同时，多元买家积极参与，促使市场供需关系逐步趋近平衡。

主要观点

• 市场活跃度提升：二季度上海物业投资市场共录得35笔交易，交易金额144.4亿元，上半年累计交易61笔，交易总额273.5亿元，市场活跃度明显改善。
• TMT行业主导需求：TMT行业在办公楼、零售物业、仓储物流和商务园区市场均占据主导地位，是推动市场去化的关键力量。
• 供应与需求动态平衡：虽然新增供应对市场形成一定压力，但通过存量盘活、产业升级和政策支持，市场供需关系有望逐步改善。
• 租金与空置率趋势：多数市场租金呈现下行趋势，但降幅趋缓，空置率有所上升，显示出市场调整的迹象。

关键信息

办公楼市场

• 新增供应：二季度新增供应26.1万平方米，包含K11 Atelier、保利浦开金融中心T3、日月光二期及徐汇万科中心三期T1。
• 净吸纳量：全市净吸纳量环比增长14%至16.8万平方米，空置率上升0.1个百分点至24.5%。
• 需求结构：TMT行业需求占比21.6%，金融业需求占比17.0%，专业服务业需求占比11.1%，第三方办公需求占比11.0%，酒店餐饮需求占比10.0%。
• 租金表现：租金报价环比下降1.2%至7.8元/天/平方米，有效租金环比下降2.3%至5.2元/天/平方米。
• 未来展望：下半年预计新增供应约50万平方米，但随着政策支持和产业升级，市场供需有望进一步平衡。

零售物业市场

• 新增供应：二季度新增供应47.2万平方米，包括新六百YOUNG、龙凤·PRSCO、西岸中環（二期）及新嘉中心。
• 净吸纳量：全市净吸纳量录得43.2万平方米，空置率保持在9.2%。
• 需求结构：零售业态需求占比53.1%，服饰类占25%，礼品、玩具及杂货需求显著提升。餐饮业态需求占比39%。
• 租金表现：首层平均租金环比小幅下调至31.4元/天/平方米。
• 未来展望：未来六个月预计新增供应76.6万平方米，主要位于非核心商圈。政府将推动促消费政策，提升市场活力。

仓储物流市场

• 新增供应：二季度新增供应20.2万平方米，包括熠跃嘉定产业园四期和熙麦松江物流园。
• 净吸纳量：全市净吸纳量录得12.4万平方米，上半年累计达30.5万平方米。
• 需求结构：三方物流需求占比62%，制造业需求占比15%。
• 租金表现：全市租金环比下降1.1%至1.16元/天/平方米，外高桥降幅最大，达12.7%。
• 未来展望：下半年预计新增供应近50万平方米，市场供需关系有望逐步改善，租金趋于企稳。

商务园区市场

• 新增供应：二季度新增供应约40.3万平方米，包括聚梦天地、金桥壹中心及人工智能岛二期。
• 净吸纳量：全市净吸纳量录得9.2万平方米，环比增长6.8%。
• 需求结构：TMT行业需求占比48.6%，其中系统解决方案、芯片半导体及游戏行业表现最为活跃。
• 租金表现：租金报价环比下降1.9%至4.31元/天/平方米，有效租金下降2.1%至2.95元/天/平方米。
• 未来展望：未来六个月预计新增供应约45万平方米，但租金优势将激活企业需求，市场韧性持续。

物业投资市场

• 交易情况：二季度交易35笔，交易金额144.4亿元；上半年累计交易61笔，交易总额273.5亿元。
• 交易结构：办公楼资产占比54%，零售物业占比26%，酒店占比13%。
• 买家类型：企业买家贡献35%的交易金额，机构投资者与地产基金合计贡献23%，地产公司贡献11%。
• 未来趋势：市场温和复苏，资产定价逐步回归基本面，核心区域优质办公楼和产业聚集区长租公寓资产值得关注。

总结

2026年第二季度，上海商业地产市场在TMT行业的带动下，呈现出供需动态平衡、市场活跃度提升的趋势。办公楼、零售物业、仓储物流及商务园区均受到不同程度的利好支撑，租金调整趋缓，空置率上升但企稳信号初现。物业投资市场因多元买家参与而活跃，核心资产及产业聚集区资产更受青睐。整体来看，市场正逐步从调整期走向修复期，未来有望迎来更稳健的发展。