20180326-辉立证券-First_rate_hike_in_2018_and_the_implications_for_S-REITs_11页_1mb

报告摘要

輝立證券集團新加坡REITs分析總結

核心內容

本文檔由輝立證券集團（Phillip Securities Group）發布，主要分析了新加坡REITs（Real Estate Investment Trusts）在2018年第一輪利率上調後的市場影響，並對不同REITs部門的表現、風險與投資建議進行了評估。

主要觀點

利率上調影響：美國聯邦儲備委員會（Fed）於2018年3月21日首次加息，並預示將進行兩次進一步加息。雖然市場對此預期較高，但加息後市場預期的進一步加息次數有所下降，顯示對經濟前景的樂觀情緒。Fed預測2018年經濟增長為2.7%，失業率下降，但通脹預測仍保持在1.9%和2.0%。
S-REITs表現：截至2018年初，FTSE S-REIT指數下跌5.4%，而新加坡指數（STI）僅下跌0.1%。這顯示S-REITs面臨一定的市場壓力，但與其他地區REITs相比，其收益率仍然較高。
利率對DPU的影響：約80%的S-REITs在其債務中使用固定利率，這有助於緩解利率上調對2018年預期淨收入（DPU）的負面影響。在零對沖的情況下，DPU可能受影響8%-12%。
部門展望：
- 零售：零售部門面臨供應增加與需求下降的壓力，租金預計在2018年下半年見底。
- 辦公室：辦公室供應在2017年達到高峰後開始減少，租金預計在2017年第四季度見底並穩定。
- 工業：工業供應在2017年後逐漸減少，租金預計在2018年底見底。
- 酒店：酒店供應在2017年增加4.5%後開始減少，RevPAR（每間可用客房收入）表現穩定。
- 醫療：醫療REITs表現相對強勁，其淨收入與市場表現相對穩定。
稅務變革：新加坡2018年預算案中，REIT ETF不再需繳納17%的公司稅，這將使REIT ETF與個別REIT的稅務待遇更加一致，預計會增加對ETF的需求，進而提高S-REIT在ETF市場中的份額。
估值比較：S-REITs的收益率在主要REIT市場中處於較高水平，但目前的收益率 spreads（約2.9%）處於標準差的負一倍水平，表明其估值偏高。然而，其絕對收益率仍具有吸引力。
投資建議：
- DASIN RETAIL TRUST：買入（BUY）
- ASCENDAS REIT：累積（ACCUMULATE）
- CACHE LOGISTICS TRUST：累積（ACCUMULATE）
- 其他REITs：部分被評為中性（NEUTRAL），部分被評為減持（REDUCE）或持有（HOLD）。
未來開業項目：
- 零售：包括Paya Lebar Quarter、Northpoint City等，預計在2018-2019年完成。
- 辦公室：18 Robinson、Frasers Tower等項目預計在2018-2021年完成。
- 酒店：Swissotel The Stamford、The Patina Capitol Singapore等項目預計在2018-2020年完成。