2022年商业地产发展白皮书-Mob研究院

2022年商业地产发展白皮书总结

核心内容

2022年，中国商业地产市场在宏观经济下行压力和疫情反复影响下，整体处于缓慢复苏阶段。行业开发投资增速放缓，拟开业购物中心数量和体量均出现显著下降。与此同时，新兴业态如露营经济、宠物经济和夜经济迅速崛起，成为商业地产发展的新亮点。

主要观点

• 宏观经济与市场趋势：受疫情影响，中国经济整体下行，但政策支持和流动性提升有助于商业地产市场逐步恢复。社会消费品零售总额微降，但食品烟酒类消费增长显著，反映出居民生活水平提升和消费意愿增强。
• 商业地产开发投资：2022年1-9月，全国商办开发投资额同比下降11.4%，新开工面积下降38.8%，销售面积增长3.2%，显示市场趋于理性。
• 拟开业购物中心：2022年拟开业量大幅下降，主要由于去年基数高和市场理性调整。华东地区尤其是长三角城市群成为轻资产项目的主要战场。
• 轻资产运营：商业地产企业积极转向轻资产模式，以应对资金和政策压力。华润万象生活、宝龙商业、新城控股等企业通过轻资产项目实现规模和效益双增长。
• 新兴业态发展：露营经济因疫情转向短途户外活动而兴起，宠物经济成为线下商业的重要流量来源，夜经济则因政策支持和消费者行为变化而快速扩张。

关键信息

1. 商业地产市场概述

• 2022年全国社会消费品零售总额为399190亿元，同比下降0.1%；其中餐饮收入下降5.4%，消费降级现象明显。
• 2022年前三季度，全国居民人均可支配收入增长5.3%，其中农村居民增长6.4%，消费支出增长显著。
• 商业地产开发投资增速放缓，新开工面积大幅下降，但销售面积略有增长，显示市场进入调整期。

2. 商业地产标杆企业分析

• 轻资产运营：成为行业共识，华润万象生活、宝龙商业等企业通过轻资产项目拓展市场。
• 地域分布：长三角城市群轻资产项目数量最多，占比显著。高线级城市项目数量占70%，但下沉市场轻资产化程度更高。
• 企业表现：
  • 华润万象生活在营项目数量增至74个，面积达816万㎡，62个项目零售额排名当地前三。
  • 宝龙商业和新城控股也在轻资产领域有所布局，拓展灵活的合作模式。
  • 华润上半年新增13个轻资产项目，总建筑面积达118.7万㎡，覆盖多个城市。

3. 商业地产新兴业态

• 露营经济：疫情促使人们转向短途户外活动，露营成为城市中流行的新趋势，购物中心引入露营品牌和快闪店，打造“露营+X”模式。
• 宠物经济：养宠群体扩大，“宠物友好”成为线下商业的新卖点，购物中心通过多维布局打造双向人宠友好空间。
• 夜经济：政策推动和消费者行为变化使夜经济迅速发展，预计2022年市场规模将突破42万亿元。夜食、夜购、夜娱成为三大主要业态，夜间消费在整体经济中地位日益重要。

4. 2023商业地产发展趋势

• 数智化管理：利用数智化手段提升商业地产全周期管理能力，包括拿地评估、项目定位、品牌招商等环节。
• 精细化运营：通过数字化管理平台实现商铺和商场的在线化、智能化管理，增强存量时代的竞争力。
• 沉浸式体验：打造沉浸式IP商业场景和体验式业态，满足消费者对精神文化的需求，如开心麻花“8剧场”和西安曼蒂广场的唐风市井街区。
• 绿色可持续设计：绿色空间和可持续理念逐渐成为商业地产的新趋势，如上海恒基·旭辉天地的空中花盆设计，提升商业空间的艺术性和话题性。

结论

2022年商业地产市场在挑战中寻求转型，轻资产模式成为关键策略，新兴业态如露营、宠物和夜经济为行业注入新活力。2023年，数智化、精细化和沉浸式体验将成为推动商业地产发展的主要趋势，助力行业在存量时代实现高质量发展。