20160712-申万宏源-新湖中宝-600208.SH-地产未来可结金额丰厚_互联网金控稳步推进_14页_1mb

新湖中宝 (600208) 投资报告总结

核心内容

公司概况

• 首次覆盖，给予增持评级，目标价为5.5元。
• 收盘价为4.23元，一年内最高价为6.74元，最低价为3.31元。
• 市净率为1.7，息率为1.18%，流通A股市值为32303百万元。
• 上证指数为2994.92，深证成指为10594.82。

项目储备与可结金额

• 在手权益建筑面积为1850万平米，一级土地开发面积为600多万平米。
• 未来二级项目可售货值达2000多亿元，其中上海可售货值高达650亿元，杭州可售货值为224亿元。
• 历史销售金额累计达423亿元，累计销售收入为229亿元，未结算金额达194亿元，为未来业绩增长提供保障。
• 项目分布均衡于热点一二三线城市，包括上海、杭州、苏州、南京、南通、海宁、丽水等。

财务表现

• 2015年营业收入为116.4亿元，同比增长5.4%。
• 2015年归属于母公司净利润为11.6亿元，同比增长7.3%。
• 毛利率由25.7%提升至26%，预计未来三年毛利率将分别达到28.3%、30.3%和33.7%。
• 资产负债率为71%，扣除预收款项后为68%，处于合理水平。
• 融资成本为8.56%，比去年同期下降1.13个百分点。
• 融资方式包括股债融资，2015年融资总额为450亿元，其中公司债占比28.41%。

互联网金融布局

• 公司积极打造“地产+互联网金控”双主业，布局保险、证券、银行、期货等领域。
• 与万得公司达成合作，成立浙江新湖金融信息服务有限公司，推动机构投资者的金融资产交易。
• 收购51信用卡管家14.29%的股份，提升零售金融平台价值。
• 境外投资资产达56.42亿元，未来可能采用权益法核算，带来丰厚投资收益。

内部激励与回购

• 股权激励授予价格为5.58元/股，员工持股成交均价为5.29元/股，股份回购平均价格为3.93元/股。
• 股权激励与员工持股价格高于当前股价，体现公司对未来的信心。
• 股份回购释放公司对股价的积极态度，维护股东利益。

主要观点

业绩增长潜力

• 公司地产业务收入占比和毛利率提升，带动整体毛利率增长。
• 未来可售货值结构优异，尤其是上海、杭州等高毛利城市，将为公司业绩带来显著增长。
• 历史销售形成的未结算金额为公司提供业绩增长的安全边际。

融资优化

• 股债融资降低融资成本，优化资本结构，资产负债率可控。
• 公司债和中期票据已获批准，为未来资金周转提供保障。

金融业务发展

• 金融板块初步成型，股权价值提升，未来将深化互联网金融布局。
• 收购与合作提升金融平台价值，如51信用卡管家和万得公司。

内部激励与信心

• 股权激励+员工持股+股份回购措施彰显公司发展信心，增强员工与管理层的凝聚力。

关键信息

盈利预测

• 2016-2018年，公司预计实现营业收入分别为151.6亿元、168.6亿元、181.7亿元，同比增长30.2%、11.2%、7.8%。
• 归属于母公司的净利润预计分别为21.2亿元、25.8亿元、32.9亿元，对应EPS分别为0.25元、0.30元、0.38元。
• 可比公司PE为22倍，公司目标价为5.5元，RNAV为4.52元，折价率约为6.42%。

投资建议

• 投资评级为增持，目标价为5.5元。
• 盈利预测基于公司项目储备和金融板块的发展前景，未来三年业绩有望稳步提升。

风险提示

• 一级土地开发可能无法按预期实现收入。
• 物业销售可能弱于预期，影响整体业绩表现。

有别于大众的认识

• 公司一级土地开发采用一二级联动方式，土地成本低，收入潜力大。
• 旧城改造项目虽处于毛地阶段，但公司已有丰富经验，未来盈利能力强。
• 互联网金融布局已具雏形，金融股权价值提升，未来有望实现突破。

股价表现的催化剂

• 上海旧城改造项目进展顺利。
• 资管计划持有的中信银行股份采用权益法核算，提升投资收益。
• 公司业务在长三角地区集中，未来将向上海倾斜。

财务数据及盈利预测

估值与RNAV测算

关键假设点

1. 销售面积预计为：110.5万平米、111.2万平米、113.7万平米，对应结算面积分别为：116.6万平米、118.0万平米、125.5万平米。
2. 房屋销售毛利率预计为：28.3%、30.3%、33.7%。
3. 出租收入预计为：0.31亿元、0.33亿元、0.89亿元，对应毛利率为：44.71%、46.84%、24.56%。

总结

新湖中宝在2016年7月11日被首次覆盖，给予增持评级，目标价为5.5元。公司拥有丰富的项目储备和可结金额，尤其是上海和杭州的高毛利项目。通过股债融资，公司降低了融资成本，优化了资本结构。同时，公司积极布局互联网金融，提升金融板块价值。内部激励和股份回购措施增强了公司发展信心。盈利预测显示，公司未来三年业绩有望稳步增长，估值合理，具备投资价值。