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輝立證券集團 Singapore REITs 月度報告 - 2018年7月

核心内容

2018年7月，新加坡REITs市场整体表现疲软，FTSE S-REIT指数全年累计下跌3.3%。尽管REITs的股息收益率有所上升，但10年期新加坡政府证券（10YSGS）收益率的大幅上涨导致REITs收益率利差进一步压缩，目前为294个基点，低于历史平均的361个基点，且处于-1标准差范围之内。3个月新加坡隔夜利率（SOR）接近10年期高点，达到1.59%，预计年底将进一步上升至1.78%和2.17%。

主要观点

整体市场表现

• FTSE S-REIT指数：全年累计下跌3.3%。
• S-REIT收益率利差：全年压缩30个基点，目前为294个基点，低于-1SD水平。
• 3个月SOR：接近10年期高点，预计年底将上升至1.78%和2.17%。
• S-REIT股息收益率：目前为5.48%。

分板块表现

• 商业：表现相对稳健，部分REITs如Capitaland Commercial Trust（CCT）和Frasers Commercial Trust（FCT）展示了有效的资本再利用。此外，WeWork在新加坡开设了区域旗舰空间，推动了共用办公概念的发展。
• 工业：市场活动活跃，包括Cache Logistics Trust与CWT的赞助关系结束，Mapletree Logistics Trust从CWT收购五处物流物业，AIMS AMP Capital Industrial REIT投入资金改善NorthTech工业大楼。
• 酒店：受特朗普-金正恩峰会影响，5月和6月的酒店入住率上升，预计未来游客数量将逐步增长。
• 零售：零售销售（不含机动车）增长乏力，尽管百货商店和食品饮料（F&B）销售有所上升，但整体表现仍受电商竞争影响。

关键信息

投资建议

• 整体建议：维持中性（NEUTRAL）立场。
• 子板块偏好：
  • 商业、工业和酒店：由于供应减少，表现相对较好。
  • 零售：因电商竞争激烈，保持谨慎。

投资者关注点

• 对于担心利率上升的投资者，应关注具有以下特征的REITs：
  • 低杠杆（低 gearing）；
  • 高利息覆盖率；
  • 长期债务到期日（长 weighted average debt to maturity）；
  • 大部分债务为固定利率（高比例固定利率债务）。

具体推荐REITs

• Capitaland Retail China Trust：建议增持（ACCUMULATE），目标价1.66。
• Frasers Logistics & Industrial Trust：建议增持（ACCUMULATE），目标价2.14。
• Ascendas REIT：建议增持（ACCUMULATE），目标价2.91。
• Dasin Retail Trust：建议买入（BUY¹），目标价0.97。

其他动态

• Ascendas Hospitality Trust：收购日本大阪三家酒店，全部通过债务融资。
• Cromwell E-REIT：经理CEO Philip Levinson辞职。
• Sasseur REIT：CFO Richard Tan Liat Chew退休，由副CFO Fred Chee Kin Yuen接任。
• OUE Hospitality Trust：CEO Mr Chong Kee Hiong将于7月15日卸任。

附录信息

联系方式

• 香港代表：

  • Benny WANG：交易总监，电话(852)22776720，邮箱bennywang@phillip.com.hk。
  • Zhang Jing：研究员，电话(86) 2151699400-103，邮箱zhangjing@phillip.com.cn。
  • John WONG：研究员，电话(852) 2277 6527，邮箱johnycwong@phillip.com.hk。
  • Fan Guohe：研究员，电话(86)2151699400-110，邮箱fanguohe@phillip.com.cn。
  • Wang Yannan：研究员，电话(86) 2151699400-107，邮箱wangyannan@phillip.com.cn。

• 销售团队：

  • Aric AU：企业及机构销售经理，电话(852) 2277 6783，邮箱corporatesales@phillip.com.hk。
  • Matthew WONG：国际销售经理，电话(852)22776678，邮箱foreignstock@phillip.com.hk。
  • Yoshikazu SHIKITA：日本团队国际销售经理，电话(852) 2277 6624，邮箱yshikita@phillip.com.hk。

投资评级系统

• 总回报：高于20% → 买入（Buy）；
• 总回报：5%至20% → 增持（Accumulate）；
• 总回报：-5%至+5% → 中性（Neutral）；
• 总回报：-5%至-20% → 减持（Reduce）；
• 总回报：低于-20% → 卖出（Sell）。

风险提示

• 投资涉及风险，建议投资者参考辉立证券的风险披露声明。

总结

整体来看，新加坡REITs市场在2018年7月面临利率上升的压力，但部分子板块如商业、工业和酒店表现相对较好。投资者应关注利率风险，并选择具备低杠杆、高利息覆盖率、长债务期限和固定利率债务比例较高的REITs。同时，市场动态如并购活动和新项目开业也值得关注。