2021中国办公楼市场白皮书_23页_13mb

2021中国办公楼市场白皮书总结

核心内容

2021年，中国办公楼市场在经历了疫情后复苏，展现出新的发展趋势。随着经济向高质量发展转型，办公楼市场正从粗放式扩张转向精细化管理，强调集约性资源投入和适配产业需求。仲量联行通过对超过200座城市的调研，梳理出中国办公楼市场的发展格局、阶段性特征和趋势。

主要观点

• 市场差异显著：中国办公楼市场的发展阶段差异明显，分为起步期、建设期、发展期和成熟期。头部城市如北京、上海、广州、深圳已进入成熟期，而多数城市仍处于起步期或建设期。
• 租金水平分化：仅4座一线城市的优质办公楼租金高于5元/平方米/天，超过30%的城市租金低于1元/平方米/天。北京租金指数远高于其他城市，而深圳的第三产业增长对办公楼需求拉动最强。
• 需求与供给失衡：经济总量前50城市中，已建成楼宇体量与潜在需求上限之间仍有约6,000万平方米的差距，其中一线城市供应缺口最大，非一线城市则存在部分城市供应过剩的问题。
• 企业租赁需求变化：大型企业逐步从分散管理转向全国统筹，建立集中化CRE部门，以提高管理效率和成本控制能力。
• 市场前景与挑战：下沉市场迎来发展机遇，但同时也面临管理难度大、资源浪费等问题，需要专业机构提供支持。

关键信息

中国办公楼市场发展阶段

阶段	城市分布	特点
起步期	70%的内地城市	市场体量小，发展不稳定，租金压力大
建设期	19个城市	大规模兴建甲级办公楼，空置率较高
发展期	7个城市	市场活跃，供需趋于平衡
成熟期	北上广深	供应稳定，空置率低，租金持续增长

城市办公租赁成本指数

排名	城市	租赁成本指数
1	北京	338
2	上海	248
3	深圳	248
4	广州	147
5	杭州	117
6	武汉	105
7	成都	93
8	西安	92
9	济南	89
10	郑州	81

城市办公楼需求潜力

排名	城市	办公楼需求潜力指数
1	上海	755
2	北京	741
3	广州	413
4	深圳	299
5	成都	185
6	天津	162
7	南京	148
8	济南	144
9	杭州	138
10	重庆	119

企业租赁需求变化趋势

• 集中化管理：大型企业逐步建立CRE团队，实现全国性、多城市、统筹化管理。
• 标准化服务：企业更重视标准化和合规化管理，以优化成本和提升效率。
• 下沉市场：企业向中小城市扩张，寻求增长潜力。

城市办公楼市场概况

北京

• 总存量：1,037万平方米
• 空置率：15.0%
• 平均日租金：11.0元/平方米
• 2020年GDP增速：1.2%
• 核心商圈：金融街、国贸、中关村

上海

• 总存量：1,454万平方米
• 空置率：20.7%
• 平均日租金：7.4元/平方米
• 2020年GDP增速：1.7%
• 核心商圈：陆家嘴、南京西路、新天地

广州

• 总存量：664万平方米
• 空置率：11.0%
• 平均日租金：5.4元/平方米
• 2020年GDP增速：3.1%
• 核心商圈：珠江新城、天河北、越秀

深圳

• 总存量：975万平方米
• 空置率：23.0%
• 平均日租金：6.4元/平方米
• 2020年GDP增速：3.9%
• 核心商圈：福田CBD、后海、车公庙

成都

• 空置率：22.4%
• 平均日租金：2.7元/平方米
• 2020年GDP增速：4.0%
• 核心商圈：市中心、金融城、大源

重庆

• 空置率：27.2%
• 平均日租金：2.5元/平方米
• 2020年GDP增速：3.9%
• 核心商圈：解放碑、江北嘴、照母山

西安

• 空置率：34.3%
• 平均日租金：2.5元/平方米
• 2020年GDP增速：5.2%
• 核心商圈：高新南、高新北、经开行政中心

武汉

• 空置率：38.6%
• 平均日租金：2.6元/平方米
• 2020年GDP增速：-4.7%
• 核心商圈：建设大道、解放大道、光谷

青岛

• 空置率：30.0%
• 平均日租金：2.7元/平方米
• 2020年GDP增速：3.7%
• 核心商圈：香港中路、金家岭金融区、市北CBD

沈阳

• 空置率：32.4%
• 平均日租金：2.1元/平方米
• 2020年GDP增速：0.8%
• 核心商圈：CBD、中金廊、中山-太原街

长春

• 空置率：43.6%
• 平均日租金：1.7元/平方米
• 2020年GDP增速：3.6%
• 核心商圈：未提供具体信息

大连

• 空置率：32.8%
• 平均日租金：2.4元/平方米
• 2020年GDP增速：0.9%
• 核心商圈：未提供具体信息

福州

• 空置率：30.3%
• 平均日租金：3.1元/平方米
• 2020年GDP增速：5.1%
• 核心商圈：未提供具体信息

贵阳

• 空置率：35.7%
• 平均日租金：2.3元/平方米
• 2020年GDP增速：5.0%
• 核心商圈：未提供具体信息

哈尔滨

• 空置率：33.3%
• 平均日租金：2.5元/平方米
• 2020年GDP增速：0.6%
• 核心商圈：未提供具体信息

南昌

• 空置率：40.2%
• 平均日租金：1.8元/平方米
• 2020年GDP增速：3.6%
• 核心商圈：未提供具体信息

南宁

• 空置率：30.0%
• 平均日租金：2.5元/平方米
• 2020年GDP增速：3.7%
• 核心商圈：东盟商务、南湖、五象新区

宁波

• 空置率：16.2%
• 平均日租金：1.9元/平方米
• 2020年GDP增速：3.3%
• 核心商圈：江北、江东、东部新城

石家庄

• 空置率：29.0%
• 平均日租金：2.3元/平方米
• 2020年GDP增速：3.9%
• 核心商圈：未提供具体信息

苏州

• 空置率：25.5%
• 平均日租金：2.5元/平方米
• 2020年GDP增速：3.1%
• 核心商圈：未提供具体信息

总结

中国办公楼市场正处于从粗放式扩张向高质量发展的转型期。头部城市如北上广深已进入成熟期，而多数中小城市仍处于起步或建设阶段。企业租赁需求从分散管理向全国统筹转变，推动市场向专业化、标准化发展。未来，市场将更注重精细化管理和资源集约投入，以适配产业发展需求。