战略看多首批公募REITs系列（十一）：税务优化，公募REITs潜在红利-20210618-德邦证券-14页_723kb

公募REITs税务优化分析总结

核心内容概述

本报告围绕国内公募REITs的税务优化路径展开，重点分析了当前我国REITs产品在设立、运营及退出等各环节所涉及的税费情况，并对比了国内外REITs市场的税收政策差异，提出了国内REITs税收政策优化的建议。

主要观点

1. 税收是REITs发展的重要驱动力

• 税收优惠能够显著提升REITs产品收益率，是吸引投资者、推动市场发展的重要因素。
• 成熟REITs市场如美国、中国香港、新加坡等均设有税收优惠政策，如分红免税、交易环节税费减免等。
• 中国目前尚未对公募REITs产品实施专门的税收优惠政策，这成为其发展的一大瓶颈。

2. 国内外REITs税费对比

• 持有不动产阶段：国内REITs持有期间需缴纳房产税、城镇土地使用税等，而成熟市场对REITs持有收益给予一定税收优惠。
• 交易处置阶段：国内交易不动产涉及高额税费（如契税、增值税、土地增值税等），而交易REITs份额则可享受部分免税政策，提升投资吸引力。

3. 公募REITs各环节税务分析

• 环节一：底层资产打包重组

  • 产权类REITs涉及增值税、增值税附加、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等。
  • 特许经营权类REITs主要涉及增值税、增值税附加、企业所得税、印花税等，不涉及土地增值税和契税。

• 环节二：项目公司股权交易

  • 涉及企业所得税（25%）和印花税（双向0.05%）。

• 环节三：项目运营实现收入

  • 产权类REITs需缴纳增值税、增值税附加、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等。
  • 特许经营权类REITs主要涉及增值税及附加、企业所得税，但不涉及房产税和土地使用税。

• 环节四：份额持有人实现投资收益

  • 个人投资者从REITs分红可享受部分免税政策，而企业投资者需缴纳企业所得税。

• 环节五：产权类REITs结束与退出

  • 与设立阶段税务处理类似，涉及增值税、增值税附加、土地增值税、企业所得税、契税、印花税等。

关键信息

税务优化建议

1. 土地增值税减免：对基础设施不动产交易环节实施土地增值税优惠。
2. 分红所得税减免：参考成熟市场，对REITs分红部分免征所得税。
3. 印花税单边征收：在交易与租赁环节，对REITs产品实施单边印花税征收。
4. SPV项目公司适用高新技术企业税率：将基础设施SPV项目公司认定为高新技术企业，享受15%的所得税优惠。

风险提示

• 未来REITs基础资产相关税收政策存在不确定性。
• 会计准则及REITs规则可能调整，影响税务处理。

研究团队信息

• 分析师：吴开达（德邦证券研究所副所长、首席策略分析师）
• 研究助理：姚皓天
• 联系方式：
  • 吴开达：wukd@tebon.com.cn
  • 姚皓天：yaoht@tebon.com.cn

投资评级说明

• 股票投资评级：

  • 买入：相对强于市场20%以上
  • 增持：相对强于市场5%~20%
  • 中性：相对市场波动在-5%~+5%之间
  • 减持：相对弱于市场5%以下

• 行业投资评级：

  • 优于大市：预期行业回报高于基准指数10%以上
  • 中性：预期行业回报介于-10%与10%之间
  • 弱于大市：预期行业回报低于基准指数10%以下

法律声明

• 本报告不构成投资建议，亦不构成与客户之间的合同关系。
• 报告内容基于公开信息及作者研究观点，不保证其准确性或完整性。
• 未经德邦证券研究所书面授权，不得以任何形式复制、转载或使用本报告内容。

图表目录（摘要）

• 图1：国内REITs产品整体框架
• 图2：REITs底层资产打包重组环节
• 图3：REITs项目公司股权交易环节
• 图4：REITs项目运营实现收入环节
• 图5：REITs份额持有人实现投资收益环节

表格目录（摘要）

• 表1：国内外REITs持有不动产的税费水平对比
• 表2：国内外投资者直接交易处置不动产与交易处置REITs份额的税费水平对比
• 表3：REITs各环节主要涉及的税种与定义
• 表4：产权类REITs底层资产打包重组环节涉及税费
• 表5：特许经营权类REITs底层资产打包重组环节涉及税费
• 表6：REITs项目公司股权交易环节涉及税费
• 表7：产权类REITs运营实现收入环节涉及税费
• 表8：特许经营权类REITs运营实现收入环节涉及税费
• 表9：REITs份额持有人实现投资收益环节涉及税费
• 表10：产权类REITs结束与退出环节涉及税费